Nous avons déjà abordé la stratégie et les objectifs, ainsi que l’importance de la localisation du bien. Maintenant, concentrons-nous sur un élément essentiel que beaucoup d’investisseurs débutants sous-estiment : la rentabilité réelle d’un bien. Alors à vos calculettes, on va parler maths !

L’une des erreurs fréquentes est de se contenter d’un calcul approximatif ou de ne considérer que le prix d’achat et le loyer perçu. Or, un investissement rentable doit être évalué avec précision, en tenant compte de toutes les charges, de la fiscalité et des éventuels imprévus. Nous allons donc voir comment calculer la rentabilité réelle d’un investissement locatif pour éviter toute mauvaise surprise.

- Les différents types de rentabilité à calculer -

Rentabilité brute : la première estimation fausse du néophyte

La rentabilité brute permet d’avoir une première idée du potentiel d’un bien. C’est un calcul rapide, utilisé pour comparer plusieurs opportunités avant d’approfondir l’analyse. La formule est simple :

Rentabilité brute = (Loyer annuel ÷ Prix d'achat total) × 100

Prenons un exemple : vous achetez un appartement à 120 000 € frais de notaire inclus, et vous le louez 600 € par mois.

Le calcul est le suivant : (600 × 12) ÷ 120 000 × 100 = 6 % de rentabilité brute

Ce calcul peut être utile pour une première comparaison très rapide, mais il présente de grosses limites. La rentabilité brute ne prend en compte ni les charges, ni la fiscalité, ni les frais d’entretien. Un bien affichant une rentabilité brute de 7 % peut au final être moins rentable qu’un autre à 5 %, si ses charges sont trop élevées. Pour un investisseur cette rentabilité n’est pas à prendre en considération car trop imparfaite et avec de trop grosses lacunes.

Rentabilité nette de charges : un indicateur plus précis

La rentabilité nette de charges permet d’avoir une vision plus réaliste du rendement de l’investissement, en intégrant les charges et frais liés au bien. La formule est la suivante :

Rentabilité nette = [(Loyer annuel - Charges - Taxes - Frais de gestion) ÷ Prix d'achat total] × 100

Reprenons l’exemple précédent avec un loyer annuel de 7 200 € (600 × 12). Supposons que vous ayez :

- 800 € de charges de copropriété par an

- 1 000 € de taxe foncière

- 500 € d’assurance et autres frais

- 600 € de frais de gestion locative

- Le total des charges annuelles est de 2 900 €.

Le calcul de la rentabilité nette est alors : (7 200 - 2 900) ÷ 120 000 × 100 = 3,58 % de rentabilité nette

Pourquoi la rentabilité nette est-elle importante ? D’abord, elle donne un aperçu plus réaliste du rendement réel, après prise en compte des frais fixes. Ensuite, elle permet d’évaluer la viabilité de l’investissement à long terme. Mais attention, certains coûts peuvent évoluer : hausse de la taxe foncière, augmentation des charges de copropriété, travaux imprévus… Il faut toujours prévoir une marge de sécurité dans vos calculs.

Rentabilité nette d’impôts : le rendement après impôts

La rentabilité nette d’impôts est la simulation la plus réaliste, puisqu’elle tient compte de la fiscalité. C’est un indicateur essentiel pour choisir le montage fiscal le plus adapté à votre situation. La formule est la suivante :

Rentabilité nette d’impôts = [(Loyer annuel - Charges - Taxes - Frais de gestion - Impôts) ÷ Prix d'achat total] × 100

En reprenant notre exemple, avec un impôt sur les revenus locatifs de 1 200 €/an, on obtient :

- Loyer annuel : 7 200 €

- Charges de copropriété : 800 €/an

- Taxe foncière : 1 000 €/an

- Assurance et autres frais : 500 €/an

- Frais de gestion locative : 600 €/an

- Impôt sur les revenus locatifs : 1 200 €/an

- Le total des charges et impôts annuels est de 4 100 €.

Le calcul de la rentabilité nette d’impôts donne alors : (7 200 - 4 100) ÷ 120 000 × 100 = 2,58 % de rentabilité nette d’impôts.

Ce chiffre est essentiel, car c’est celui qui reflète réellement ce que vous aller gagner.

Le cash-flow : savoir si votre investissement vous coûte ou vous rapporte

Au-delà du pourcentage de rentabilité, il est essentiel de savoir si votre bien va vous coûter ou vous rapporter de l’argent chaque mois. Le cash-flow représente le montant qu’il vous reste après avoir payé toutes les charges, y compris le remboursement du prêt. La formule est la suivante :

Cash-flow = Loyer mensuel - (Mensualité de crédit + Charges + Taxes)

Prenons un exemple :

- Loyer mensuel : 600 €

- Mensualité de crédit : 450 €

- Charges mensualisées (copropriété, impôts, assurances) : 150 €

Le calcul du cash-flow est donc : 600 - (450 + 150) = 0 €

Dans ce cas, on parle de cash-flow nul : le bien s’autofinance, mais ne génère pas de revenus supplémentaires.

Trois scénarios sont possibles :

- Cash-flow positif : le loyer couvre toutes les charges et laisse un surplus. Vous (ou votre société si votre bien est en société) générez un revenu chaque mois.

- Cash-flow nul : le bien s’autofinance mais ne rapporte rien en plus.

- Cash-flow négatif : vous devez ajouter de l’argent chaque mois pour couvrir les frais.

Un bien avec un cash-flow négatif peut rapidement devenir un gouffre financier, notamment en cas d’imprévus comme une vacance locative, des travaux urgents ou des impayés. C’est pourquoi il est recommandé de viser un cash-flow positif ou au moins nul afin de limiter les risques. Bien que ce ne soit pas la sacro sainte valeur à avoir de positive, c'est un bon indicateur pour savoir avec quelle facilitée vous allez pouvoir poursuivre vos investissements immobiliers. In fine, on vous rappelle que c'est la VAN, la valeur actuelle nette qui permet de savoir si votre opération a été un succès ou pas et pour combien. Nous avons un article spécifique sur ce point ! 

Ne sous-estimez pas l’analyse de la rentabilité !

Calculer la rentabilité d’un bien ne se limite pas à regarder le prix d’achat et le loyer. Il faut prendre en compte les charges, la fiscalité et la capacité du bien à générer un cash-flow positif.

- La rentabilité brute donne une première idée rapide, mais reste trop approximative.

- La rentabilité nette de charges affine l’analyse en intégrant les charges et frais de gestion.

- La rentabilité nette d’impôts est le chiffre clé qui tient compte des impôts et permet une comparaison avec d’autres investissements.

- Le cash-flow détermine si l’investissement vous rapporte réellement de l’argent ou s’il vous en coûte chaque mois.

L’erreur de nombreux primo-investisseurs est de ne pas faire ces calculs avec précision. Un bien qui semble intéressant sur le papier peut, après analyse, s’avérer moins rentable que prévu ou même être un mauvais investissement.

La règle d’or : faites vos calculs avant d’acheter, intégrez des marges de sécurité et ne vous basez jamais uniquement sur la rentabilité brute !
‍

- Sous-estimer les frais annexes -

Pour calculer correctement la rentabilité d’un investissement locatif, il est essentiel de ne pas oublier les frais annexes. Ces coûts peuvent avoir un impact majeur sur la rentabilité réelle et doivent être intégrés dès le début dans vos calculs.

Les frais d’acquisition (ou frais de notaire)

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est impératif de prévoir les frais de notaire, qui incluent :

- Les taxes de mutation, perçues par l’État et les collectivités locales.

- Les honoraires du notaire, pour la rédaction et la validation des actes.

- Les frais d’enregistrement et autres formalités administratives.

Le montant de ces frais varie en fonction du type de bien :

- Dans l’ancien, ils représentent environ 7 à 8 % du prix du bien.

- Dans le neuf, ils sont plus faibles, aux alentours de 2 à 3 %.

Prenons un exemple : pour un appartement acheté 150 000 €, les frais de notaire dans l’ancien s’élèveront à environ 12 000 €. Certains investisseurs oublient d’intégrer ces frais dans leur calcul de rentabilité. Pourtant, ils augmentent le coût total d’acquisition et réduisent mécaniquement le rendement de l’investissement.

La taxe foncière : un coût annuel à ne pas négliger

Chaque année, le propriétaire doit s’acquitter de la taxe foncière, dont le montant varie en fonction de la commune. Cette taxe représente souvent 1 à un peu plus de 2 mois de loyer et peut peser lourdement sur la rentabilité d’un bien. Dans certaines villes, elle est particulièrement élevée. Par exemple, Marseille, Montpellier ou Nîmes affichent des taux de taxe foncière très élevés. Prenons un exemple : si votre loyer est de 700 €/mois, votre taxe foncière pourrait être comprise entre 700 et 2 000€/an.

Attention donc à bien intégrer cette taxe dans le calcul de la rentabilité nette. Un investissement qui semble intéressant à première vue peut perdre tout son attrait à cause d’une taxe foncière trop élevée. Demandez le montant exact de la taxe foncière au vendeur avant d’acheter et intégrez-le dans vos calculs.

La taxe foncière a tendance à augmenter plus vite que l’inflation. Pour anticiper son évolution, demandez au vendeur les montants des deux ou trois dernières années. Cela vous donnera une idée de la tendance à la hausse.

Les charges de copropriété (pour les biens en immeuble collectif)

Si vous achetez un appartement en copropriété, vous devrez payer des charges mensuelles pour l’entretien des parties communes, l’ascenseur, le gardien, etc. Le montant de ces charges varie selon les immeubles, allant de 30 à 200 € par mois. Certaines copropriétés affichent des charges très élevées, notamment celles disposant d’un ascenseur, d’un gardien, d’une piscine ou d’un chauffage collectif. Avant d’acheter, consultez le dernier appel de charges et vérifiez les dépenses votées lors des dernières assemblées générales.

Les frais de gestion locative (si vous passez par une agence)

Si vous ne souhaitez pas gérer vous-même votre bien, une agence immobilière peut s’occuper de la recherche du locataire, de la gestion du bail et des éventuelles réparations. Les frais de gestion courante varient entre 5 et 10 % du loyer annuel, et la mise en location (recherche du locataire, visite, édition du bail…) coûte généralement 50 à 100 % du premier loyer. Par exemple, si votre loyer est de 700 €/mois et que l’agence applique 8 % de frais, vous paierez 56 €/mois, soit 672 €/an. Si vous passez par une agence, intégrez ces coûts dès le départ et choisissez une agence avec des honoraires raisonnables vers les 5 à 6 %.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) et la garantie loyers impayés (GLI)

En tant que bailleur, vous devez souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) et, éventuellement, une garantie loyers impayés (GLI) pour vous protéger des risques locatifs. Le coût de la PNO se situe généralement entre 80 et 200 € par an et varie selon le bien et la ville. Quant à la GLI, elle représente en moyenne entre 2 et 3,5 % du loyer annuel. Ces frais, bien qu’ils puissent sembler modestes, doivent impérativement être intégrés dans le calcul des rentabilités de votre investissement.

Les travaux et l’entretien du bien

Un logement nécessite un entretien régulier et parfois des travaux importants (chaudière, toiture, ravalement de façade…). Ces frais peuvent représenter une part importante du budget d’un investisseur. En règle générale, il est recommandé de prévoir entre 1 et 2 % du prix du bien par an pour l’entretien et les réparations.

Prenons un exemple : si votre bien vaut 150 000 €, vous devez prévoir 1 500 à 3 000 €/an pour les imprévus et l’entretien courant. Un conseil, faites inspecter le bien avant l’achat, consultez le rapport du syndic et prévoyez un budget d’entretien annuel.

‍

Nous venons de terminer l’analyse de cette troisième erreur courante. La prochaine et dernière étape portera sur la fiscalité et le financement, deux sujets essentiels pour optimiser son investissement et éviter les pièges fiscaux.

Pour ceux qui ont déjà participé à un séminaire, ce sera un rappel utile. Pour les futurs investisseurs, ce sera une première introduction avant d’approfondir ces notions dans les mois à venir.