Bon, inutile de vous dire que parler de la SCPI de A à Z dans un seul post de blog relève de l'impossible. Néanmoins, nous allons essayer de voir à quels indicateurs faire attention lorsqu'on s'intéresse au produit qu'est la SCPI. Pour rappel SCPI = Société Civile de Placement Immobilier. Nous ne parlerons pas des différents moyens d'investir en SCPI (peut-être l'objet d'un nouveau post ?). Car oui, avant de penser au moyen, il faut comprendre le produit derrière. Pour rappel, on achète des parts de SCPI et pas la SCPI elle-même. Oui c'est évident mais évitons les abus de langage.

• La SCPI est un produit peu liquide de base. Contrairement à la Bourse, une SCPI bien capitalisée n'est pas forcément plus liquide. Je vous propose de regarder le montant de la capitalisation de la SCPI et de l'interpréter comme suit. Cette information est facilement trouvable sur la fiche du produit. Très faible (moins de 100 M€), elle permet moins à la SCPI de diversifier les actifs et donc de mutualiser les risques. Très élevée (plus d’1 milliard €), elle traduit la solidité de la SCPI mais peut aussi être le signe d’un patrimoine immobilier vieillissant avec des coûts élevés de rénovation par exemple et donc diminue sa rentabilité.
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• Le point précédent nous mène à regarder les Provisions pour gros entretiens (PGE). L'information est perdue dans la brochure du produit. Ce sont les provisions destinées à assurer le maintien du parc immobilier en l’état et sa mise aux normes, dans le cadre d’un plan sur les 5 prochaines années. Faites attention à ce qui est prévu pour ne pas avoir de désillusion sur la rentabilité ! Comment les interpréter ? Plus le patrimoine est ancien plus la provision sera grande pour répondre aux standards de location du marché.
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• La composition. Les SCPI performantes disposent généralement d'un portefeuille diversifié voire équilibré en termes de catégories immobilières (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) ainsi que de zones géographiques (région parisienne, province, immobilier étranger. Pays, notamment en Europe) mais certaines SCPI sont spécialisées et sont tout aussi performantes : commerces, hôtellerie, cliniques, EHPAD… Cette information est trouvable moins facilement et il vous faudra de la patience pour tout lire !
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• Il faut aussi prêter attention à l'adéquation entre la collecte de fonds et les investissements effectivement réalisés. Ce point est important et permet de voir si la SCPI travaille activement à sa croissance et pour ses clients. Cette information est plus difficile a trouvé et se cache dans la brochure du produit généralement sous forme de tableau (ce qui entre cette année, ce qui a été investi).
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• Le Taux d’occupation financier (TOF). Simple d'interprétation et simple à trouver. Plus il est élevé, plus la gestion du parc immobilier est performante avec peu de biens vacants. Mais quel est un bon taux ? La moyenne : 92 %, 94 % dans les commerces et de 88 % dans les bureaux. Cette information se trouve simplement et est souvent mise en avant.
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• La Performance ou Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Cet indicateur permet de comparer entre elles les SCPI. Le taux est à regarder dans le temps (au moins sur les 3 à 5 dernières années) pour s’assurer de sa régularité. Cette information est trouvable facilement, c'est d'ailleurs celle mise en avant. Le marché en 2021 est à 4.45% en moyenne. Cela dépend beaucoup du secteur de la SCPI. Les informations des performances moyennes sur chaque secteur sont facilement trouvables sur le net pour vous donner une idée. Attention les performances passées ne présagent pas des performances futures. Aussi, quand une SCPI est jeune il est plus simple pour elle de délivrer une grosse rentabilité car peu de bien et peu de clients. Plus vous avez d'argent sous gestion plus il est difficile de trouver que des biens ultra rentables. Cela serait aussi une erreur de management du risque de ne faire que de ce type de bien. Dans la performance il faut aussi regarder la partie des bénéfices non distribuée pour faire face à des baisses éventuelles de revenus et qui permet de lisser le rendement dans le temps. Toutes les SCPI ne font pas ceci mais une SCPI a rentabilité plus faible peut faire ceci. Ce qui permet d'être plus régulier dans le temps, un genre d'assurance donc une rentabilité moindre à l'instant T.
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• Le Taux de rentabilité interne (TRI) est un autre critère de performance. Il prend en compte le revenu et l’évolution de la valeur de la part. Un TRI de 10% signifie que vous mettez 10 ans à rentabiliser à 100% votre investissement. Avec un TRI de 8%, vous rentabilisez en un peu plus de 12 ans. C'est à dire que tous les revenus qui viennent après sont de l'argent bonus, vous avez remboursé votre mise de départ. L'information se trouve facilement.
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• Le Délai de jouissance. De 3 mois à 1 an mais généralement de 6 mois. C'est la période durant laquelle vous ne toucherez rien depuis votre investissement. Cette période permet à la SCPI de trouver des biens pour injecter votre argent. L'information est facilement trouvable.
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• Les frais. Vous connaissez ma vision sur ce point-là... Pour les SCPI la majorité prélève des frais d'entrée et de gestion. À ma connaissance à ce jour, seul IROKO ZEN ne prélève pas de frais d'entrées. Mais il semble qu'ils se rattrapent ailleurs. Allez y jeter un œil. Mais ce ne sont pas les seuls frais ! Vous pouvez avoir des frais sur les cessions de parts, des frais d’arbitrage sur les biens immobiliers, des frais sur le suivi et le pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier etc... Oui ils sont très inventifs. Néanmoins, il faut examiner ces frais au regard de ce que coûte un bien immobilier acheté en direct et destiné à la location (5 à 10 % HT des loyers pour un simple contrat de gestion locative). Pour ces infos, il faut... tout lire ! Mais du coup, c'est quoi de bons frais ? Honnêtement toutes les SCPI sont très proches au niveau des frais à la vue de la concurrence. Les seuls frais rédhibitoires doivent être ceux d'entrée et l'écart entre la valeur de la part à l'instant T et son prix à la revente : les frais de reventes en somme. Je n'ai pas de chiffres précis à vous donner mais comparez avec ce que pourrait être une vente immobilière en direct niveau frais d'achat (notaire) et de vente (agence).
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• L'Éligibilité à l’assurance vie. J'ai dit qu'on ne parlerait pas des moyens de détention des parts de SCPI mais je suis obligé dans ce cadre ! L'idée est d'anticiper. Faire de la SCPI en assurance vie peut permettre dans certains cas de bénéficier des avantages fiscaux de l'enveloppe et d'apporter plus de liquidité à vos parts de SCPI pour la revente. Pour ce point précis, la liquidité, cela dépend des contrats, il faut bien regarder les conditions et regarder quel type de liquidité peut être offert. Parfois, une liquidité instantanée est offerte mais contre frais. Aussi, il n'y a généralement pas de délais de jouissance en assurance vie. Cette information est facilement trouvable.
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• Le Montant minimal de souscription. Information facilement trouvable et à sélectionner en fonction de votre budget annuel, mensuel, one shot etc...
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• La Durée de l’investissement. Bon on va aller droit au but. Pour rentabiliser la SCPI entre tous les frais etc.. il faut 7-8 ans. Si vous pensez à plus court terme n'allez pas en SCPI. Ne pas oublier que les plus values à la revente des parts sont taxées selon le barème des plus values immobilières et de manière dégressive selon la durée de détention.
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• La Cession des parts. On en a parlé juste en haut. Il s'agit de la liquidité. Vous avez deux types de SCPI. Celles à capital variable et celles à capital fixe. Pour une SCPI à capital fixe il faut regarder le taux de parts en attente. Pour une SCPI à capital variable la revente peut se faire à tout moment via la société de gestion, sous réserve qu’il y ait des gens prêts à en acheter. Si ce n'est pas le cas, les parts restent en attente. Ou alors, la société de gestion peut aussi assurer une liquidité mais moyennant frais comme dit plus haut.

Au final c'est bien beau tout ça mais comment je choisis moi ? Et bien comme toujours. Achetez dans un secteur que vous comprenez, dont vous comprenez les enjeux, dans les SCPI avec un plan de développement qui vous semble clair et séduisant. Aussi dites-vous que vous irez long terme donc qu'il vous faut une SCPI solide. Quand vous achetez des parts de SCPI on pense souvent à la rentabilité à court terme, celle affichée à l'instant T. Mais comme vu ci-dessus, celle-ci peut masquer beaucoup de choses dans le futur.