La rentrée approche, les vacances se terminent et c’est le moment idéal pour parler d’immobilier locatif.

En mai dernier, je vous ai parlé de l’art de bien choisir ses locataires. Mais j’ai peut-être omis un point crucial : s'assurer que le locataire ne ment pas... du moins, pas trop sur son dossier !

Récemment, je suis tombé sur un chiffre assez choquant : 67 % des locataires falsifieraient leur dossier pour obtenir un logement. Ce chiffre, annoncé par BFM, pourrait laisser croire que c’est une vérité absolue, mais il semble largement exagéré. Est-il vraiment possible que deux personnes sur trois modifient leur fiche de paie ou leur avis d’imposition avec des logiciels comme Paint ou Adobe ? J’en doute...

En revanche, un autre chiffre semble plus réaliste : selon une société spécialisée dans l’étude des dossiers locatifs, environ 20 % des dossiers seraient falsifiés. Cela représente tout de même un dossier sur cinq !

Il est donc grand temps de plonger dans l’univers des documents locatifs pour apprendre à distinguer un bon dossier d’un faux. Je vais passer en revue les éléments clés d’un dossier de location et vous donner quelques astuces pour reconnaître rapidement les documents authentiques des faux.

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1. La carte d’identité :

La vérification de la carte d'identité peut être simple ou complexe. Si c'est un faux grossier, vous le verrez rapidement : la typographie utilisée sur les cartes d'identité est spécifique, et des incohérences entre les lettres et le reste du document doivent vous alerter.

Mais pour les faux plus sophistiqués, il faut être plus astucieux que le faussaire. La carte d’identité comporte deux lignes, appelées MRZ (Machine-Readable Zone), qui contiennent un mélange de lettres, de chiffres et du symbole "<" servant de séparateur. Ces lignes peuvent être décryptées comme suit :

Première ligne (36 caractères) :

- Les 2 premiers caractères indiquent le type de document (ID pour carte d'identité).

- Les 3 suivants précisent le pays émetteur (FRA pour France).

- Les caractères 6 à 14 représentent le numéro de la carte.

- Le 15e caractère est un contrôle lié au numéro de document.

- Les caractères 16 à 30 comprennent le nom de famille et les prénoms, séparés par des "<". Si le nom est trop long, il est tronqué.

- Les caractères restants sont des espaces remplis par des "<".

Deuxième ligne (36 caractères) :

- Les 6 premiers caractères indiquent la date de naissance (format YYMMDD).

- Le 7e caractère est un contrôle pour la date de naissance.

- Les caractères 8 à 14 spécifient le sexe (M pour masculin, F pour féminin, X).

- Les caractères 15 à 20 indiquent la date d'expiration du document (format YYMMDD).

- Le caractère 21 est un contrôle pour la date d'expiration.

- Les caractères 22 à 27 indiquent la nationalité (FRA pour France).

- Les caractères restants sont un numéro personnel ou des informations spécifiques.

Avec ce guide sous les yeux, il devient simple de vérifier que les informations sur la carte correspondent bien à celles présentes dans les lignes MRZ.

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2. Justificatif de domicile actuel :

Ce document peut prendre la forme d'une facture récente d’électricité, de gaz, d’eau ou de téléphone fixe. Pour vérifier ces factures :

- Vérifiez la date d’émission : elle doit être récente, de moins de trois mois.

- Contactez le service client : le numéro de téléphone est normalement indiqué sur la facture. Appelez-le pour vérifier l’authenticité du document en donnant simplement le numéro de client.

- Comparez le domicile actuel avec l’adresse du travail de la personne, que vous retrouverez dans le justificatif de situation professionnelle et le justificatif de revenus. Si 300 km séparent le domicile du travail, il faut se poser les bonnes questions (peut-être du télétravail ou autre, mais à voir...).

Si le candidat fournit une quittance de loyer, profitez-en pour contacter le bailleur actuel. Vous trouverez souvent son numéro de téléphone ou son adresse email sur la quittance. Appelez-le pour non seulement vérifier l'authenticité du document, mais aussi pour obtenir des informations sur le comportement du locataire. Les propriétaires n'hésitent pas à partager leurs expériences, surtout lorsqu'elles sont négatives. Bon, après si le propriétaire actuel souhaite se débarrasser d'un locataire un peu trop embêtant, il va pouvoir aussi vous mentir pour que son locataire parte le plus vite possible. Personne n'est parfait !

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3. Justificatif de situation professionnelle :

Ici, vous devriez recevoir un contrat de travail, une attestation de l’employeur, ou une carte d’étudiant/certificat de scolarité. Commencez par vérifier que le contrat de travail et l’attestation de l’employeur concordent et proviennent bien de la même entreprise. L’attestation étant datée, elle vous permettra de savoir si le contrat est toujours valide. Ensuite, il est impératif de contacter l’entreprise pour vérifier que le locataire y travaille effectivement.

Dans le cas d’un étudiant, le même principe s’applique : contactez l’établissement pour vérifier son inscription.

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Nous venons de voir les trois premiers points importants. Il en reste encore deux, que je vous propose de retrouver le mois prochain (sinon, on ne serait plus vraiment dans un article, mais dans un livre !). Il y a tellement de choses à dire, de points à vérifier, d’astuces à connaître, que je préfère vous en donner le maximum plutôt que de devoir raccourcir et enlever des informations importantes.

Je vous ajoute ici la check-list à suivre pour le moment, histoire de ne pas avoir à relire l’intégralité de l’article lors de vos prochaines recherches de locataires. Une check-list finale sera présente dans le prochain article, histoire de pouvoir avoir toutes les informations réunies au même endroit.
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Check-list de vérification des dossiers de location :

1. Carte d'identité :

Vérifier la qualité du document : typographie, logos, et photo de bonne qualité.

Déchiffrer la MRZ : assurez-vous que les informations de la MRZ correspondent aux informations visibles.

- Première ligne : type de document, code du pays, numéro de document, nom/prénom.

- Deuxième ligne : date de naissance, sexe, date d'expiration, nationalité.
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2. Justificatif de domicile actuel :

Facture récente (moins de 3 mois) :

- Vérifier la date d’émission.

- Vérifier l’apparence générale (logo, mise en page, absence de fautes).

- Appeler le service client pour vérifier l'authenticité du document en utilisant le numéro de client.

Quittance de loyer :

- Contacter le bailleur précédent pour vérifier la véracité de la quittance et obtenir des retours sur le locataire.
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3. Justificatif de situation professionnelle :

Contrat de travail et attestation de l'employeur :

- Vérifier que les deux documents proviennent de la même entreprise.

- Appeler l'entreprise pour confirmer que le locataire y travaille toujours.

Carte d’étudiant ou certificat de scolarité :

- Contacter l’établissement pour confirmer l’inscription du locataire pour l'année en cours.

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On se retrouve le mois prochain pour finir cet article et cette liste de check-up anvant de sélectionner un dossier !