Ça y est, nous sommes en septembre. Reprise du boulot, les vacances sont derrière nous. Passons donc rapidement aux choses sérieuses, et reprenons notre « guide anti-faux dossiers de location ! », afin que nous passions tous et toutes une agréable année, loin des problèmes d’impayés et autres…

Nous débutons donc directement au point 4, les 3 précédents étant dans l’article d’août !

4. Justificatif de revenus :

C’est souvent dans ce domaine que les fraudes sont les plus fréquentes, et il est crucial d’être vigilant, car c’est de là que dépendra le paiement de vos loyers.

Les trois dernières fiches de paie :

- Dates : Vérifiez qu'elles sont cohérentes et consécutives (par exemple : janvier, février, mars).

- Salaire brut/net : Les montants doivent être cohérents d’un mois à l’autre. S’il y a des variations, assurez-vous qu’elles sont dues à des primes ou heures supplémentaires, et que tout est bien mentionné.

- Numéro de Sécurité sociale : Il doit être cohérent avec celui indiqué sur la carte d’identité. Le numéro de sécurité sociale commence par un chiffre indiquant le sexe (1 pour homme, 2 pour femme), suivi des deux chiffres de l'année de naissance, du mois de naissance, du département et de la commune de naissance.

- Contact de l’employeur : N’oubliez pas de vérifier le numéro de contact sur Internet, car un faussaire pourrait avoir modifié les informations pour éviter la détection.

Remarque : Vous pouvez aussi, en outre, vérifier la cohérence des informations entre les différentes fiches de paie. Par exemple, les cotisations sociales doivent être proportionnelles au salaire brut, et des incohérences dans ces montants peuvent indiquer une falsification.

Avis d’imposition :

- QR code : Vérifiez l’authenticité du document en scannant le QR code, ce qui vous fera gagner un temps précieux.

- Détail des revenus : Comparez les informations avec les fiches de paie pour vérifier la cohérence des revenus déclarés.

Bilans comptables pour les travailleurs indépendants :

Les indépendants fournissent souvent leur bilan comptable ou leur déclaration fiscale pour justifier leurs revenus.

- Vérifiez le Kbis (si applicable) pour vous assurer de l’existence et de l’activité de l’entreprise.

- Contactez l’expert-comptable dont les coordonnées figurent sur le bilan pour confirmer qu’il a bien émis ce document.

Pour la déclaration fiscale, comparez-la à l’avis d’imposition pour vous assurer qu’il n’y a pas de différences notables.

Attestation d’indemnités diverses (chômage, pension, etc.) :

- Cohérence des montants : Vérifiez les montants sur plusieurs mois et assurez-vous qu’ils sont cohérents avec le reste du dossier. Vous pouvez tenter de contacter l’organisme émetteur, mais cela peut être compliqué.

- Si le locataire a déclaré percevoir les allocations familiales, assurez-vous que cette information est cohérente avec l’avis d’imposition.
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5. Garantie ou caution solidaire :

Les documents requis ici sont la pièce d’identité de la caution, son justificatif de domicile, ses justificatifs de revenus et son avis d’imposition. La vérification doit être faite de la même manière que pour le locataire.

Ah, je vois que certains d’entre vous comptent sur une Garantie des Loyers Impayés (GLI) pour se protéger ? Attention, une grande majorité des GLI sont basées sur des déclarations du propriétaire. Cela signifie que si le dossier contient des faux, c’est vous, le bailleur, qui en êtes responsable !!! Et le jour où vous aurez besoin de votre GLI, l’assurance pourrait éplucher minutieusement le dossier et découvrir le faux, ce qui vous privera de la couverture...

Avant de souscrire à une GLI, privilégiez celles qui vérifient elles-mêmes les dossiers pour éviter une double mauvaise surprise !

Si vous passez par une agence immobilière, le même conseil s’applique. Assurez-vous que c’est bien l’agence qui est responsable de la vérification et de la validation du dossier.

Remarque : Lorsque vous choisissez une GLI, il est important de lire attentivement les termes et conditions. Certains contrats peuvent contenir des clauses qui limitent la couverture en cas de litige, ou qui imposent des conditions strictes pour que la garantie soit effective. Assurez-vous également que la GLI couvre bien toutes les situations possibles, comme les dégradations locatives ou les frais juridiques en cas de procédure d'expulsion.
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Conseils supplémentaires :

- Pour tous les documents, n’hésitez pas à demander les originaux le jour de la signature, ou même avant si le candidat est d’accord. Les faux sont beaucoup plus faciles à produire par email ou imprimés, alors que les originaux ont une qualité bien supérieure.

- Pour les cartes d'identité les plus récentes, il est important de savoir que ces documents comportent également des éléments de sécurité supplémentaires tels que des hologrammes, des filigranes et des encres spéciales visibles uniquement sous certaines lumières.

- Ce n’est (peut-être) pas une fraude, mais il faut être logique. Si votre bien à louer est assez distant du travail de la personne, est-il judicieux de le choisir, sachant que le risque est immense de le voir partir rapidement ? Une anecdote en ce sens : j'ai reçu le dossier d’un futur locataire dont le travail était à Lille (mon bien se trouve dans le sud de la France !). J’étais méfiant, donc j’ai demandé de nombreuses précisions, mais il s’avère qu’il avait un chantier de 2 ans à faire dans le coin, et avait donc besoin d’un pied-à-terre. C’est lui que j’ai choisi, la durée de 2 ans et le reste de son dossier étant bon. Mais s’il m’avait dit qu’il y en avait pour 6 mois, j’aurais sélectionné un autre dossier, pour éviter de devoir tout recommencer trop vite... En bref, il faut s’informer un maximum, et discuter quels que soient les détails qui vous chagrinent ou vous posent question. Parfois vous aurez de belles surprises, parfois non :).
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Conclusion :

J’aimerais conclure qu’il faut être méfiant, et bien prendre le temps de tout vérifier. Mais je crois que le principal, que dis-je, l’essentiel, est votre feeling. Écoutez-vous. Si vous avez un super dossier, bien vérifié, mais que vous avez un doute, vous sentez qu’un truc cloche, ne va pas, et ce malgré les discussions et les échanges avec le potentiel futur locataire… Passez votre chemin. Parfois, ce n’est pas explicable, mais il vaut mieux une semaine de location en moins que 2 ans de galères ! La justice c’est sympa, surtout quand on en reste éloigné !

Et pour résumer le tout, voici la check-list à toujours avoir devant soi en étudiant les dossiers !

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Check-list de vérification des dossiers de location

1. Carte d'identité :

- Vérifier la qualité du document : typographie, logos, et photo de bonne qualité.

- Déchiffrer la MRZ : assurez-vous que les informations de la MRZ correspondent aux informations visibles.

* Première ligne : type de document, code du pays, numéro de document, nom/prénom.

* Deuxième ligne : date de naissance, sexe, date d'expiration, nationalité.
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2. Justificatif de domicile actuel :

- Facture récente (moins de 3 mois) :

* Vérifier la date d’émission.

* Vérifier l’apparence générale (logo, mise en page, absence de fautes).

* Appeler le service client pour vérifier l'authenticité du document en utilisant le numéro de client.

- Quittance de loyer :

*Contacter le bailleur précédent pour vérifier la véracité de la quittance et obtenir des retours sur le locataire.
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3. Justificatif de situation professionnelle :

- Contrat de travail et attestation de l'employeur :

* Vérifier que les deux documents proviennent de la même entreprise.

* Appeler l'entreprise pour confirmer que le locataire y travaille toujours.

- Carte d’étudiant ou certificat de scolarité :

* Contacter l’établissement pour confirmer l’inscription du locataire pour l'année en cours.
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4. Justificatif de revenus et autres informations financières :

- Trois dernières fiches de paie :

* Vérifier les dates (cohérentes et consécutives).

* Vérifier le salaire brut/net (cohérence d'un mois à l'autre).

* Vérifier le numéro de Sécurité sociale (cohérent avec la carte d’identité).

* Contacter l'employeur en utilisant un numéro de contact trouvé indépendamment.

- Avis d’imposition :

* Scanner le QR code pour vérifier l’authenticité en ligne.

* Comparer les revenus déclarés avec ceux des fiches de paie.

- Bilans comptables (travailleurs indépendants) :

* Vérifier le Kbis (si applicable) pour confirmer l’existence et l’activité de l’entreprise.

* Contacter l’expert-comptable pour vérifier l’authenticité du bilan.

* Comparer la déclaration fiscale avec l’avis d’imposition pour détecter d'éventuelles incohérences.

- Attestation d’indemnités diverses (chômage, pension, etc.) :

* Vérifier la cohérence des montants sur plusieurs mois.

* Comparer les montants avec le reste du dossier.

* Contacter l’organisme émetteur si possible.
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5. Caution :

- Pièce d’identité de la caution :

* Vérifier la qualité et la cohérence avec les autres documents.

- Justificatif de domicile de la caution :

* Vérifier la date d’émission et contacter le service client si nécessaire.

- Justificatifs de revenus de la caution :

* Vérifier les fiches de paie ou autres justificatifs de revenus, de la même manière que pour le locataire.

* Comparer avec l’avis d’imposition de la caution.

- Avis d'imposition de la caution :

* Vérifier la cohérence des informations et scanner le QR code si présent.