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Ça y est, vous avez défini votre plan d’action et votre objectif d’investissement ? Ne baissez pas la garde, de nombreux écueils se dressent encore devant vous. Parlons du facteur numéro un, celui qui détermine clairement la rentabilité et la pérennité d’un investissement locatif : l’emplacement du bien ! Car oui, je ne vais rien vous apprendre là : on peut rénover totalement un bien, mais on ne peut pas le déplacer ! (Sinon, votre bien est un mobil-home). Pour la première partie de l'article c'est ici !
Car, pour faire simple :
Un bon emplacement aide à avoir une forte demande locative → Moins de vacances locatives et des loyers plus stables. Une valorisation à long terme → Revente plus facile avec une plus-value. Un choix plus large de locataires → Moins de risques d’impayés. Moins de stress → Moins de gestion et d’interventions pour retrouver un locataire.
À l’inverse, un mauvais emplacement entraîne : Des difficultés pour trouver un locataire → Vacance locative accrue. Des loyers plus bas que prévu → Rentabilité en berne. Une dévalorisation du bien → Revente plus difficile et à perte. Un turn-over élevé → Frais récurrents (annonces, remise en état, gestion).
1- Comment bien choisir l’emplacement d’un investissement locatif ?
- Étudier la demande locative locale
Un bon investissement repose sur une forte demande locative. Pour cela, vérifiez :
Le profil des locataires potentiels : jeunes actifs, familles, étudiants, seniors ? Revenus moyens ? Taux de mobilité et type de baux recherchés ?
La dynamique démographique : la population augmente-t-elle ou diminue-t-elle ? Y a-t-il des créations d’emplois ou des fermetures d’usines ? Y a-t-il un besoin en logements dans le secteur ?
Le taux de vacance locative : un taux de vacance locative élevé (au-dessus de 8-10 %) est un mauvais signal, vous pouvez regardez sur Leboncoin ou SeLoger si beaucoup d’annonces restent longtemps sans locataire.
Remarque : le profil des locataires potentiels est primordial pour le type de bien que vous cherchez à acheter. Cela peut paraître évident, mais une colocation dans une ville non étudiante n’est peut-être pas un choix judicieux. Idem pour un bel appartement que vous souhaiteriez louer à des personnes du troisième âge, mais sans ascenseur et situé au troisième étage.
Cela peut sembler basique, mais définir précisément votre profil type de locataire vous fera gagner beaucoup de temps dans votre recherche de bien, en éliminant immédiatement tout ce qui ne convient pas.
- Analyser l’attractivité locale et les commodités
C’est simple : une zone où l’emploi est dynamique entraîne automatiquement des locataires solvables (enfin plus de chances qu'ils soient solvables).
Alors, avant d’investir (surtout si c’est dans une ville ou une région que vous ne connaissez pas spécialement), il faut prendre en compte : la présence d’entreprises et de zones d’activités, le taux de chômage local : plus il est bas, plus il y a de locataires solvables, les projets économiques à venir : nouvelles zones industrielles, nouvelles entreprises, etc.
Remarque : Il est important de faire attention à un point : si l’économie locale repose uniquement sur une seule grande entreprise. Par exemple, Fos-sur-Mer, en France, a pour principale activité ArcelorMittal, une entreprise de sidérurgie employant 2 000 personnes et générant 2 000 autres emplois de sous-traitants. Pour une ville de 14 000 habitants, en cas de faillite ou fermeture de l’entreprise, l’impact sur le marché locatif serait énorme.
Ensuite, il faut faire le point sur les services essentiels, car leur proximité attire davantage de locataires. Commerces : supermarchés, boulangeries, restaurants ; Écoles et universités : indispensables pour la location aux familles et aux étudiants ; Établissements de santé : hôpitaux, cabinets médicaux ; Espaces verts et lieux de loisirs : parcs, équipements sportifs. regardez vraiment, pas uniquement sur l'annonce de l'agence avec le fameux "proche de toute commodité" qui ne sert vraiment à rien.
Par exemple un T2 proche d’une université se louera facilement à des étudiants, tandis qu’une maison avec jardin à proximité d’une école sera idéale pour une famille.
- Vérifier l’accessibilité et les transports
Avant-dernier point à prendre en compte : l’accessibilité, surtout dans les grandes villes. Dans les petites villes de province, où les transports en commun sont peu développés (train ou bus peu fréquents), la facilité de stationnement devient un critère essentiel. Une place de parking avec le logement est un véritable atout.
Les critères à considérer : proximité des transports en commun : métro, tramway, bus ; Accès rapide aux axes routiers : périphériques, autoroutes
Par exemple, un studio proche d’un arrêt de métro dans une grande ville se louera bien mieux (plus vite et plus cher) qu’un grand appartement mal desservi en banlieue.
- Étudier les perspectives de valorisation
Ce point permet d’éviter les mauvaises surprises que le vendeur aurait pu "oublier" de préciser, comme une maison voisine préemptée par la mairie pour construire un immeuble social, ou toute autre évolution pouvant diminuer la valeur et l’attractivité de votre bien.
L’idéal étant d’acheter dans un quartier déjà attractif ou en fort développement.
Quartiers en mutation : vérifier si la municipalité investit dans les infrastructures ; Observer si de nouveaux commerces et entreprises s’installent ; Étudier la demande locative : regarder sur Leboncoin ou SeLoger combien de biens sont en location et depuis combien de temps ; Éviter les quartiers surcotés ou en déclin comme par exemple des prix trop élevés, avec peu de potentiel de revalorisation, un vieillissement de la population sans renouvellement ou une insécurité et manque d’investissement public.
Ressources :
Vous avez trouvé un bien ? Méfiez-vous du coup de cœur ! L’une des erreurs les plus fréquentes des primo-investisseurs est de choisir un bien immobilier pour de l'investissement locatif comme s’ils achetaient leur résidence principale. L’émotionnel prend alors le dessus, et ils se laissent séduire par des critères subjectifs : une architecture charmante, une décoration attrayante…
Résultat ? Ils achètent un bien qui ne correspond pas forcément à une stratégie d’investissement rentable. Pour les participants à la formation Créat je vous réfère à la matrice décisionnelle de Fabrice pour limiter cette part émotionnelle.
2-Pourquoi acheter sur un coup de cœur est une erreur ? (on parle en immobilier locatif)
Erreur n°1 : l’esthétique ne fait pas la rentabilité
Vous aimez l’architecture moderne ou ancienne ? Avec poutres apparentes, grandes fenêtres, belle façade ? Alors oui, c’est beau, mais ces caractéristiques particulières peuvent alourdir les coûts d’entretien sans apporter de valeur locative supplémentaire. Exemple : un appartement haussmannien avec parquet d’époque et moulures est séduisant, mais s’il est mal isolé et en copropriété avec des charges élevées, cela impactera votre rentabilité.
Erreur n°2 : oublier le profil du locataire cible
C’est un rappel de ce qui a déjà été évoqué précédemment, mais toujours penser au profil du locataire type avant de visiter. Si vous investissez dans une ville étudiante, acheter un grand T4 sous prétexte qu’il est spacieux et agréable peut être une erreur. Il est plus stratégique d’acheter un studio ou un T2, qui se loueront plus facilement aux étudiants et jeunes actifs. Cas particulier si vous visez la collocation dans cet exemple mais attention à la limite du loyer dans certaines grandes villes.
Erreur n°3 : négliger les aspects financiers
Le problème d’un coup de cœur, c’est comme quand on tombe amoureux. On ne voit plus que les qualités et pas les défauts, il paraît que le mariage rend la vue, et par conséquent l’achat et les premiers soucis qui s’en suivent rendent la vue aussi !
Un bien qui vous plaît peut vous pousser à ignorer ou minimiser des défauts importants, comme des charges élevées, des travaux à prévoir ou une rentabilité trop faible... Alors, restez froid, pensez chiffres, chiffres, chiffres !
Erreur n°4 : acheter dans un secteur que vous aimez mais qui n’est pas rentable
Les primo-investisseurs ont tendance à acheter dans une ville ou un quartier qu’ils apprécient personnellement, au lieu de choisir un emplacement basé sur des critères objectifs. Ce qui est agréable à vivre ne signifie pas toujours qu’il y a une forte demande locative ou un bon rendement.
3- Comment éviter d’acheter sur un coup de cœur ?
- Définir des critères objectifs avant de visiter des biens
Avant même de commencer les visites, établissez une liste de critères stricts qui vous empêcheront de vous laisser influencer par l’émotionnel :
Rentabilité minimale : définissez un seuil en dessous duquel vous ne descendrez pas (ex : 6 % brut minimum).
Emplacement stratégique : vérifiez que la demande locative est forte.
Charges et coûts d’entretien : regardez les dépenses courantes et les éventuels travaux à prévoir.
Type de bien adapté à la demande locale : ne cherchez pas un T4 si la demande principale est sur les studios ou T2.
Astuce : notez ces critères sur une feuille et cochez-les après chaque visite. Si le bien ne les remplit pas, passez votre chemin.
- Ne visiter un bien qu’après avoir fait les calculs
Avant même de vous déplacer, faites vos calculs sur papier. Cela vous permet d’éliminer les biens non rentables avant de vous laisser séduire par l’aspect esthétique, et donc de gagner du temps !
Vérifiez le prix d’achat total (y compris frais de notaire) ; le loyer moyen du secteur ; le rendement brut et net ; les charges annuelles et la taxe foncière.
Soit vous passez votre chemin avant même de visiter, soit vous savez que vous devrez négocier à la baisse pour atteindre votre seuil de rentabilité fixé
- Demander un avis extérieur si possible
Il est facile de se convaincre qu’un bien est une bonne affaire quand on le veut vraiment. Pour éviter ce biais, demandez l’avis de personnes expérimentées si vous en avez autour de vous (#anciensdecréat) : un autre investisseur qui pourra repérer des défauts que vous ne voyez pas, un agent immobilier local qui connaît le marché et la demande réelle (et pas celui qui vous fait visiter !), un expert-comptable qui vous aidera à anticiper la fiscalité et la rentabilité nette.
- Ne jamais signer sur un coup de tête, pas de FOMO
Beaucoup d’investisseurs se laissent prendre par la pression du vendeur ou de l’agent immobilier : « D’autres acheteurs sont intéressés ! », ne cédez pas à la précipitation ! Prenez au moins 24 heures pour relire vos calculs, et prendre des avis d'autres investisseurs.
Remarque : délai de rétractation : si vous signez un compromis en votre nom propre, vous bénéficiez d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Durant cette période, vous pouvez annuler la vente sans justification ni pénalités. Donc, en cas de réelle bonne affaire probable, il est possible de faire une offre et se rétracter ensuite.
Clause de substitution : si vous souhaitez acheter via une SCI en cours de création, une option intéressante consiste à signer le compromis en votre nom propre en incluant une clause de substitution. Celle-ci vous permettra de transférer l’achat à la SCI une fois celle-ci créée, tout en conservant votre droit de rétractation de 10 jours. Une SCI ne bénéficie pas du délai de rétractation étant considérée comme du milieu de l'immobilier.
Voila pour cette partie, le prochain article s'intéressera aux chiffres, calcul de rentabilité, de frais obligatoires et annexes...