1/ L’immeuble en droit
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Tout d’abord il est important de bien distinguer l’immeuble en droit et l’immeuble de rapport.
En droit, "l'immeuble" désigne tout bien immobilier par opposition aux biens mobiliers. Cette catégorisation englobe des propriétés résidentielles, commerciales ou industrielles. En revanche, un "immeuble de rapport" se réfère spécifiquement à un bien immobilier destiné à la location. Il est composé de plusieurs unités ou lots. Cette distinction est importante à bien comprendre et connaître pour éviter de se faire piéger par de faux amis lors de discussions avec des investisseurs.

Nous allons maintenant revoir ensemble certains aspects qui me paraissent importants et qui caractérisent l'immeuble de rapport. Au travers des avantages et des inconvénients, vous allez pouvoir comprendre ce type d'investissement locatif et voir si ce dernier est adapté à votre situation.
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2/ Les avantages de l’immeuble de rapport
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Voici les principaux bénéfices à considérer (cette liste n'est pas exhaustive et est personnelle. N'hésitez pas à nous envoyer des messages afin de la compléter si vous relevez d'autres points intéressants pour vous 😊) :
- L'immeuble de rapport permet une certaine centralisation de plusieurs biens immobiliers. Dans un immeuble de rapport vous allez avoir plusieurs lots, plusieurs appartements dépendant d'une seule et même structure physique, d'un seul bâtiment. Pratique.
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- Lors de l’achat, le fait d’acheter un immeuble de rapport permet d’avoir une sorte de rabais à l’achat sur les différents lots. Un rabais de gros. En effet, si vous achetiez les différents lots à l’unité que compose l’immeuble de rapport vous vous en tireriez pour plus cher dans la très grande majorité des cas.
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- Comme autre avantage fondamental, le fait de concentrer en un seul lieu plusieurs biens immobiliers va vous permettre de pouvoir administrer plus simplement. En effet, en gérant tout l’immeuble vous allez pouvoir être le décideur des différents travaux à effectuer, des différents artisans à employer, du choix des possibles gestionnaires etc… Cela vous met en position de force par rapport aux intervenants extérieurs. Vous êtes le décideur final : pas de vote lors d’assemblée de copropriétaire ! Et l'absence de copropriété vous permet de mieux maîtriser les frais, les charges et donc augmenter indirectement le rendement comparativement à un bien en copropriété. Il est en effet plus simple pour un immeuble de rapport d'avoir un bien autofinancé.
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- Aussi, le fait d'avoir plusieurs locataires dans plusieurs lots réduit le risque d'impayé total.
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- Un autre atout de ce genre d’investissement immobilier concerne la plus value latente si découpe du bien. En effet et pour rebondir sur la décote à l’achat, en cas de division de votre immeuble de rapport avant la revente, il est fort à parier que la somme des différents lots vaudra plus que la vente en direct de l’immeuble. Après cela reste à vous à voir si vous souhaitez diviser votre immeuble de rapport avec la vente et avec toutes les complications que cela peut entraîner.
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3/ Les inconvénients de l’immeuble de rapport
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Maintenant passons aux choses sérieuses, les inconvénients dans ce genre d’investissement qu'il est crucial de prendre en compte avant de s'engager :
- La gestion d'un immeuble de rapport demande du temps et de l'énergie. Logique me direz-vous, vous augmentez le nombre de lots en location donc de locataires donc le nombre de potentiels problèmes pour chacun d’entre eux. Cela peut grandement varier en fonction du type de bien locatif que vous souhaitez offrir.

- Des coûts imprévus, des réparations majeures ou des frais inattendus peuvent survenir, impactant ainsi le rendement et finalement la rentabilité prévue de l'investissement. Dans ce cas et vu que vous possédez la totalité du bien vous devez en assumer la totalité. Une toiture ou une façade à refaire ? Cela peut vite chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros et vous devez en assumer seul le paiement.

- Certaines réglementations sont spécifiques à de type de bien comme par exemple l’obligation dans certaines villes d’avoir un accès pompier au dernier étage. Cela peut entraîner d’important frais dans votre étude du bien et de sa rentabilité.

- La fluctuation du marché immobilier est aussi à prendre en compte. Vu que vous centralisez d’un coup plusieurs lots dans un seul lieu, vous n’êtes pas diversifié dans la localisation dans votre patrimoine immobilier. En cas de chute de ce secteur (dégradation de l’environnement, immeubles insalubres autour…) vous êtes pleinement exposé à ce risque.

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4/ Conclusion
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Avant de vous engager, évaluer minutieusement les avantages et inconvénients pour maximiser les rendements et minimiser les risques. Le seul conseil que l'on pourra vous donner c'est de ne pas commencer par ceci si vous débutez en immobilier. Commencez petit pour comprendre l'immobilier et ce que ce type d'investissement implique. Il n'y a pas le feu !