Comme d'habitude nous allons répondre tout de suite. Il n'y a pas de définition générique d'une bonne affaire. Pour Pierre, acheter un bien immobilier avec 10% de décote peut être une bonne affaire alors que pour Paul non. Alors comment savoir ? Et bien cela dépend de vos objectifs, comme toujours. Mais on va essayer de voir ici 2-3 indicateurs pour vous donner une idée. On va surtout aborder le côté investisseur dans l'immobilier d'habitation et chiffré. On ne va pas parler de la bonne affaire émotionnelle". Vous allez voir qu'au final, c'est VOUS qui allez vous créer votre bonne affaire.

Pour commencer, une bonne affaire se crée toujours à l'achat. En effet, dans le sens où vous ne pouvez pas prédire le prix de revente de votre bien vous ne pouvez pas savoir si votre achat sera une bonne affaire ou pas dans le futur. Il faut raisonner dans le temps présent. Aussi, à l'achat car c'est ce point-là qui va booster et être responsable en grande partie de la rentabilité de votre bien, en investissement locatif. Pour la résidence principale, ceci va conditionner entre-autre vos possibilités d'amélioration et lui faire prendre de la valeur.

La première étape, la plus évidente, est d'acheter votre bien sous le prix du marché. Très obvious vous allez me dire... Vous partez avec de bonnes bases. Comment faire ? Acheter un bien avec travaux. Oui, les biens avec travaux sont souvent décotés sur le marché. Parfois, ils ne le sont pas. Dans tous les cas, vous avez une sacrée marge de négociation dans la majorité des cas et même à Paris ! Qu'est-ce qu'une bonne marge ? Grosso modo, pour être large et assurer un cash-flow positif (l'argent qu'il vous reste à la fin du mois TOUTES dépenses et charges incluses, impôts inclus) et sans autre indicateur financier, pour une petite ou moyenne rénovation (200 à 500€ TTC du m²), une décote de 20% du prix moyen de ce type de bien est une bonne affaire. Pour une grosse rénovation (600 à 800€ TTC du m²) une décote de 30% et une bonne base de calcul. Si c'est une rénovation à 1000€/m² une décote de 40% du prix moyen est une bonne affaire. On parle bien d'une décote comparée au prix moyen du même type de bien dans le secteur et pas d'une décote du prix du bien lui-même. En effet, vous avez déjà des bien vendus moins cher que le prix moyen ! Ces chiffres peuvent paraître importants mais si vous y arrivez, vous êtes certain d'être en cash-flow positif. Ceci vous permet grosso modo de vous donner un ordre d'idée de la négociation à faire. Concernant les travaux, comment les estimer ? Les chiffres donnés ci-dessus sont main-d'œuvre comprise. Il est clair que pour une grosse rénovation, si vous êtes capable de le faire seul, cela ne va pas chiffrer à 1000€/m² mais bien moins. Ce qui réduit dans ce dernier cas vos exigences de négociations pour un même résultat.

Petit aparté sur le cash-flow positif. Le cash-flow négatif n'est pas forcément une mauvaise affaire en soi. Par exemple, si, avec les chiffres donnés ci-dessus ou ma décote maximale que j'ai pu négocier, j'ai du cash-flow négatif à 1 000€ pour ce bien situé au 15 Rue Boissy d'Anglas à Paris (on vous laisse regarder :) ) et bien cela peut-être une bonne affaire pour vous, selon vos objectifs. En tout cas, moi j'y vais si c'est ça !

Néanmoins, ces pourcentages de décote peuvent être beaucoup plus faibles en y ajoutant des indicateurs financiers. Sur Horiz.io (encore lui !) vous pouvez estimer votre cash-flow mensuel durant toute la vie du bien immobilier. Avec la version payante (c'est un très bon investissement encore une fois !) vous avez une vision sur le prix qu'il faudrait mettre pour avoir X de cash-flow.

En fonction de ce que vous voulez faire avec votre investissement, votre marge de négociation peut-être largement revue à la baisse et vous donner peut-être plus de chance d'éviter un rejet. Mais bon, le rejet fait partie de la vie de l'investisseur ! On n'investit pas pour faire plaisir au vendeur mais pour répondre à ses objectifs. Autre astuce négo, un bien avec plus de 15 ans d'ancienneté chez le même propriétaire vendeur est plus propice à la négociation comme le dit si bien Stéphane dans cet épisode du podcast. Pourquoi ? Car vous jouez sur les biais cognitifs des vendeurs et car l'attachement émotionnel diminue lorsque le crédit est payé ou qu'il reste peu à payer avec déjà une certaine plus-value assurée.

Malheureusement, "les bonnes affaires" sur les sites mainstream (se loger, le bon coin etc...) ne sont pas légion. C'est environ 1 annonce pour 1 000. Et quand bien même vous tombez dessus, qu'avez-vous de plus à apporter que les autres acheteurs ? Certes la première offre au prix doit être acceptée par le vendeur. Mais en réalité, vous savez que cela se passe rarement comme ceci... La première étape est bien celle de négociation du prix, vous êtes en train de créer votre "bonne affaire".

Donc vous l'avez compris, une "bonne affaire" en terme financier se fait à l'achat. C'est à VOUS de négocier. Mais pas seulement. Vous avez encore un autre levier. Le mode d'exploitation de ce bien et ce que vous allez en faire. C'est là où l'autre composante du "VOUS allez vous créer votre bonne affaire" entre en jeu et c'est là que se fait la différence. En effet, prévoir une collocation, prévoir un air bnb, prévoir un coliving, prévoir une location meublée, diviser votre lot en 2 lots ou plus, surélever votre bien, construire une nouvelle dépendance / studio, agrandir, louer une partie de sa résidence principale pour amortir son achat etc... Il y a des choses que vous pouvez voir, que d'autres non. C'est pour ça qu'un bien dont personne n'a intérêt peut-être au final une bonne affaire (ça augmente en plus votre capacité de négociation) par des choses que les autres n'ont pas vues. Néanmoins rappelez-vous que votre mode d'exploitation ne doit pas faire passer votre bien d'un cash-flow très négatif vers un cash-flow positif. En effet, la base d'un investissement sain, est un cash-flow positif ou légèrement négatif en location nue, sans montage (collocation, air bnb, coliving). Le montage c'est la cerise sur le gâteau. Le business model ne doit pas reposer uniquement sur ceci, cela serait une mauvaise gestion des risques.

C'est pour cela : une décote de 10% pour Paul n'est peut-être pas une bonne affaire pour lui, selon ses objectifs, car le cash-flow attendu pour cet investissement serait trop négatif à son goût. On insistera jamais assez, il faut définir ses objectifs et ce avec quoi on est à l'aise !

On va s'arrêter là pour ce post, on pourrait en parler des heures ! La conclusion : la bonne affaire n'existe pas, c'est à VOUS de la créer et surtout de la définir en lien avec VOTRE réalité (géographique, votre vie de tous les jours, votre expérience, votre aversion au risque, etc...) et VOS objectifs.