‍1/ Généralité sur la SCI

Commençons par des généralités. Lorsque vous souhaitez faire un investissement immobilier, vous avez le choix soit de l'acheter en nom propre, soit via une société. La plus connue des sociétés et la plus utilisée est la société civile immobilière, abrégée "SCI".

La SCI est considérée comme le véhicule d'investissement immobilier préféré des Français. Il existe 2 modes d'imposition : l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu, que nous détaillerons ci-dessous avec leurs avantages et leurs inconvénients.

En société civile immobilière, la loi impose un capital social d'un montant minimum de 1€, mais en moyenne près de 1200€ sont investis à la création d'une SCI pour le capital social de cette dernière. Le portrait-robot d'un créateur de SCI, d’après les chiffres de l’INSEE, est majoritairement un homme d’une quarantaine d'années, indépendant, célibataire, vivant à Paris. Ceci est un gros cliché et le but de cet article est de comprendre grossièrement la SCI afin que vous puissiez casser ces codes préétablis !

Encore une généralité, mais plus de 90% des SCI créées gardent le régime d'imposition à savoir l'impôt sur le revenu. Est-ce vraiment adapté pour tous ?

2/ Comment créer une SCI

Pour créer une SCI il existe quelques étapes incontournables que nous allons détailler ici.

-Premièrement, il vous faut 1 associé minimum. Une SCI doit avoir 2 associés au minimum.

-Ensuite, il faut rédiger les statuts de la société. C'est ce document qui va permettre de déterminer les contours de cette SCI, son objet social, son capital social, son imposition, les associés qui la compose etc. C'est une société qui doit donc être définie par un cadre. Les statuts définissent ce cadre. De plus, il est possible de se faire aider lors de la rédaction des statuts par des sociétés tierces ou de prendre des statuts génériques et de les adapter à sa situation. Concernant la répartition des parts entre les associés il n'y a aucune obligation. Vous pouvez être à 99.99% des parts et votre associé à 0.01%. Si vous n'avez pas d'associé, votre associé peut être vous-même via une personne morale, c'est à dire une autre société qui peut vous appartenir. Vous respectez alors la dualité de la SCI mais vous n'êtes vraiment que vous (vous et une de vos autres sociétés).

-Ensuite, il faut déposer le capital social à la banque. Le capital social doit être d'un minimum de 1€, sans maximum préétabli. Cette étape peut se faire en parallèle de la précédente et n'est pas bloquante pour l'immatriculation de la SCI, contrairement à la constitution d'une SAS (société par actions simplifiée).

-Une fois le capital déposé et les statuts rédigés, il va falloir publier dans un journal d'annonce légal la création de la SCI. De nombreux sites proposent cette formalité.

-Enfin, la dernière étape de la création de la SCI, consiste à constituer et déposer le dossier de création d'entreprise au greffe du tribunal de commerce.

Une fois ces 4 étapes réalisées, votre SCI est constituée. Félicitations !

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3/L’imposition de la SCI

Comme évoqué un peu plus tôt, l'imposition des SCI peut se faire de 2 manières différentes, soit en impôt sur le revenu (IR), soit en impôt sur les sociétés (IS).

Ce qu'il faut bien comprendre avec l'impôt sur le revenu, c'est que cette imposition est directement liée à l'associé de la SCI. Cette imposition se fait au barème progressif et s'ajoute au revenu de la personne physique. Une autre notion importante à prendre en considération en cas de SCI à l'impôt sur le revenu est que la plus-value lors de la revente immobilière du bien et en diminution progressive jusqu'à 0% d'impôts sur les plus-values au bout de 30 ans.

Concernant les SCI à l'impôt sur les sociétés, il faut bien comprendre que l'entreprise est directement redevable de l'impôt sur les bénéfices. Il existe donc une séparation complète entre les revenus des associés d'un côté et les revenus de la société de l'autre. L'imposition est de 15% jusqu'à 38 120€ de bénéfices puis de 25% au delà. Si vous voulez faire remonter des bénéfices de la société vers un associé, ce montant sera assujetti à la flat tax (30%). C’est à cause de cela que vous pouvez entendre que les bénéfices des SCI à l'IS sont doublement taxés. Cependant, dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, vous devez amortir le bien (c'est une obligation légale comptable). Cet amortissement a pour effet de diminuer virtuellement les bénéfices de la société pour le calcul des impôts, ce qui entraîne une imposition extrêmement réduite voire quasi nulle pendant plusieurs années. Néanmoins, vu que le bien est progressivement amorti, sa valeur comptable diminue et l'imposition sur la plus-value lors d'une future revente est en augmentation progressive (en opposition à la SCI à l’IR). En effet le montant que le fisc prendra pour le calcul de la plus value est celui du prix de vente et de la valeur comptable du bien amorti. Les biens s'ammortissent généralement sur 30 ans. Cela signifie, dans cet exemple, qu'au bout de 30 ans, votre plus value est quasiment égale au prix de vente (oui quasiment, car le terrain où se trouve le bien garde une valeur et n'est pas amortissable). Une contrainte de plus, est que la comptabilité ainsi que les formalités juridiques (assemblées générales) sont plus contraignantes. Si celles-ci ne sont pas bien faites il peut y avoir une requalification par les impôts, pour votre SCI, de l’impôt sur les sociétés vers l’impôt sur les revenus !

4/les avantages et inconvénients des SCI

-Les avantages :

Comme discuté plutôt, la fiscalité du statut de la SCI permet de s'adapter entre l'impôt sur les revenus et l'impôt sur les sociétés. Pour faire simple, il sera beaucoup plus simple d'avoir un cash-flow positif avec une SCI à l'impôt sur les sociétés, mais il existera une forte taxation à la revente. L'inverse pour la SCI a l'impôt sur les revenus. On aborde la notion de cash-flow dans cet article.

Un autre avantage, est que la SCI permet de transmettre des parts de société et pas un bien immobilier entier et évite l'indivision. Cela permet aussi d'optimiser une transmission en donnant uniquement un nombre de parts équivalent aux abattements de la transmission (100 000€ tous les 15 ans).

-Les inconvénients :

Il existe des formalités obligatoires et qui peuvent être considérées comme fastidieuses par certains pour créer une SCI. J’ai détaillé les étapes dans le point 2 mais est-ce vraiment si fastidieux maintenant que vous avez vu ces étapes ?

Un autre inconvénient est le coût de création de la SCI. Il existe des coûts si vous vous faites aider pour la rédaction des statuts, des frais d'annonce légale ainsi que des frais de comptabilité si vous vous faites aider par un comptable chaque année. N'oubliez pas les frais du compte en banque ! Comptez environ 500 à 1500€ TTC (frais d'annonce légale inclus) pour une création en fonction du niveau de service et des intermédiaires. Vous pouvez créer seul et cela vous coûtera juste les frais d'annonce et d'enregistrement au greffe. Pour le coût de la comptabilité, cela varie fortement selon les cabinets et les villes. Par exemple, pour vous donner une idée, 800€ TTC en passant par un cabinet d'expert comptable est un bon tarif. Tout peut se gérer à distance donc vous n'êtes pas obligé de prendre un comptable dans votre ville !

De plus, il existe aussi des obligations de fonctionnement de la SCI comme par exemple la tenue d'assemblée générale ainsi que la d’une comptabilité. Une SCI est une société, il n'est pas possible de faire n'importe quoi avec !

Enfin, certaines banques sont plus frileuses à prêter à des sociétés civiles immobilières. Ceci dépend quand même de votre dossier ainsi que des personnes qui seront cautions de ce prêt.

5/ Conclusion

En conclusion, la SCI est un véhicule d'investissement immobilier qu'il faut connaître quand on souhaite faire grossir son patrimoine avec une partie exposée en immobilier. Il faut connaître et différencier les SCI à l'IS et à l'IR afin de savoir quel régime est le plus adapté dans votre situation. Pour faire simple, si votre TMI est à 30%, la SCI à l'IS reste largement avantageuse sur un plan purement fiscal et dans un objectif de croissance patrimoniale (l'impôt maximum en SCI à l'IS est de 25% comme dit ci-dessus). Enfin et pour nous faire un peu de publicité, on aborde tout ceci plus en détail dans les séminaires créat ainsi que beaucoup d'autres points de l'investissement immobilier. 😉

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Source image : le coin des entrepreneurs