.png)
.jpg)
Ça y est ? Vous avez enfin acquis votre bien locatif ? Ou votre locataire est parti ? Bienvenue dans la jungle des locataires.
Mais, pourquoi parler ainsi ? D’art ? De jungle ? Nous vivons dans un beau pays, mais l’idée de propriété privée est fortement remise en question (abolie ?) par notre belle justice, si lente dans l’expulsion des squatteurs ou la condamnation des impayés. Il suffit de lire la rubrique faits divers pour tomber sur des pépites incroyables. Ici, une propriétaire condamnée parce que son logement est insalubre, mais ce logement est squatté depuis plusieurs mois. Là, un squatteur assigné a résidence par la justice… dans la maison qu’il squatte ! Bref, mon rôle est de vous proposer un art subtil et délicat pour sortir victorieux et avec le moins de problèmes possible de la jungle des locataires !
1/ Première solution la plus simple et la moins chronophage : Passer par un gestionnaire et prendre une assurance loyer impayé.
C’est LA solution de « facilité ». En gros, le gestionnaire trouve le locataire, souscrit une GLI (Garantie des Loyers Impayés), et le tour est joué. Vous ne vous occupez plus de rien, et vos loyers tombent directement sur votre compte. Problèmes :
1. Cela coûte cher, entre les honoraires de gestion locative (entre 6 à 10 % HT, soit environ 1 mois de loyer/an) + la GLI (entre 2,5 et 5 % du loyer annuel, charges comprises). Vous pouvez donc dire adieu au cash flow positif, et probablement devoir mettre chaque mois une somme de votre poche pour couvrir tous les frais.
2. Une éventuelle difficulté à trouver un locataire. Les GLI demandent comme condition principale d’avoir un revenu minimum de 2,85 fois le montant du loyer ET un CDI (situation professionnelle stable, donc en France, clairement, un CDI). Et c’est là que le bât blesse, car si vous louez un « petit » bien, T0 ou T1, vos locataires seront souvent des étudiants ou jeunes professionnels, donc ils n’auront pas les conditions requises pour obtenir l’assurance.
3. Tout dépend aussi du gestionnaire. Son intérêt n’est pas obligatoirement aligné avec le vôtre. S’il veut louer vite, il peut vous proposer des locataires qui respectent les conditions officielles, mais pas les conditions « officieuses ». Je m’explique : ils travaillent, mais ce sont clairement des personnes peu soigneuses, etc. Comme vous ne les voyez pas vous-même, impossible de savoir réellement qui entre dans votre logement. Même si vos loyers sont assurés, bonjour les réparations et travaux à prévoir à la fin du bail… Il faut donc un gestionnaire qui comprend bien ce que vous souhaitez et surtout ne souhaitez pas.
2/ Seconde solution : locataire + garant solidaire
Ici, il y a du boulot. C’est vous qui cherchez le locataire, faites les visites, établissez le bail. Mais, en contrepartie, vous gardez votre cashflow intact et choisissez le « bon locataire ». Mais comment faire ? Voici quelques conseils pratiques.
1. Une annonce sur internet. Je vous conseille Le Bon Coin, gratuit et bien fait, pour publier votre annonce. Il existe d’autres sites comme Se Loger, etc., mais ils ont moins de visibilité. Je déconseille fortement de publier plusieurs annonces sur plusieurs sites pour éviter de recevoir plusieurs fois le même dossier.
2. Prise de contact : Une fois publiée, vous allez crouler sous les demandes (pour peu que vous soyez dans une zone à forte demande, ou que votre bien soit bien mis en valeur). Il faut donc commencer par faire le tri.
• Tout d’abord, demandez toujours que les candidats présentent leur dossier en gros : nom, prénom, nombre de locataires, métier, salaire, garant ou non (et si garant, quel salaire et métier aussi). Déjà, avec ce premier message, vous pouvez sélectionner ceux qui savent lire et répondre à une demande simple !
Remarque : je vous déconseille de demander tous les documents du dossier avant une visite, car l’étude d’un dossier prend du temps, et cela ne sert à rien d’en perdre si, finalement, à la visite, vous comprenez que cela ne convient pas à vos attentes.
Remarque 2 : n’acceptez pas immédiatement un échange téléphonique, c’est chronophage et il n’est pas bon que tout le monde ait votre numéro. Je pourrais vous raconter quelques histoires farfelues à ce sujet, comme des appels pour louer mon bien ou n’importe quel autre… alors qu’ils ne sont plus disponibles depuis plusieurs mois. Un ami d’un ami… bref !
• Ensuite, prenez rendez-vous pour une visite par téléphone.
Remarque : n’hésitez pas à prévoir plusieurs rendez-vous en même temps, ou alors à quelques minutes d’intervalle. Par expérience, une personne sur trois ne vient même pas à la visite, sans prévenir. Alors, optimisez votre temps !
• Puis, si les personnes sont intéressées, donnez-leur une feuille avec votre mail et tout ce dont ils ont besoin pour le dossier : fiches de paye, avis d’imposition, etc. Ils devront tout vous envoyer rapidement. Fixez une date limite pour éviter les mollassons.
Remarque : même si la personne ne vous convient pas, donnez-lui la feuille. Ainsi, vous pourrez leur dire que finalement leur dossier n’a pas été accepté, par mail, simplement. Cela évite les prises de tête en direct.
• Ensuite, vérifiez chacun des documents. Écoutez aussi votre instinct. Si quelque chose ne va pas, même si le dossier est bon mais que vous ne le « sentez pas », oubliez ce dossier. Il vaut mieux un mois de loyer en moins que deux à trois ans d’embêtement.
• Si le dossier vous convient, signez un bail avec une caution solidaire. Demandez à ce que la caution soit présente à l’état des lieux, et prenez un maximum de photos de l’appartement le jour J, que vous enverrez au locataire par mail. C’est une preuve de plus lors de l’état des lieux de sortie.
En cas de problème de loyer, sachez que le temps de se retourner vers la caution solidaire avec la justice peut prendre un à deux ans. Mais, vous serez normalement payé (normalement, car la justice a toujours une part d’aléatoire !).
3/ Troisième solution : Locataire + Visale
Cette solution est pour ceux qui sont vifs d’esprit et réactifs. La garantie Visale, c’est en gros Action Logement qui sert de caution (c’est l’État en quelque sorte). Ils sont très permissifs au niveau des ressources : CDD, intérim ou autre.
Le principal point positif, c’est que vous serez payé.
Le principal point négatif, c’est qu’il faut absolument respecter la procédure.
Vous avez 30 jours à compter de la date d’exigibilité du dernier loyer impayé pour faire la déclaration ! Donc, cela s’adresse uniquement à ceux qui gèrent bien et vérifient régulièrement leurs paiements !
Remarque : Personnellement, je préfère la caution solidaire pour les T2/T3, car cela s’adresse à des petites familles ou jeunes couples qui travaillent et prennent leurs parents en caution. C’est assez « safe », surtout si vous signez un bail solidaire en plus. Par contre, pour les plus petits biens, T0/T1, la garantie Visale est vraiment pas mal, car on peut tomber sur des « pépites », des jeunes qui font tout pour s’en sortir mais qui n’ont pas la chance d’avoir une caution assez solvable. Cela permet d’avoir vraiment un grand vivier de potentiels locataires, et Visale est plus intéressante qu’une caution bancale.
4/ Autres solutions ? Un ami d’un cousin, la famille du meilleur copain de… oubliez ! Vous êtes ici pour louer, pas pour faire du social. Vous allez vous faire avoir !
5/conclusion
Pour résumer cet article en un seul conseil : faites confiance à votre « feeling ». Un bon dossier, si vous ne le « sentez » pas après une visite, oubliez. Il vaut mieux quelques semaines sans bail que deux ans à se demander pourquoi on n’a pas écouté notre voix intérieure !