Le démembrement, un puissant outil dans la transmission et dans l’optimisation.

Aujourd’hui nous allons voir ou revoir pour certains (coucou aux anciens du séminaire 😉) le démembrement, à quoi cela sert, comment cela marche, pourquoi l’utiliser au travers de l’exemple le plus parlant : l’immobilier. ‍

Le principe du démembrement de propriété dans l'immobilier.
‍
Le démembrement de propriété immobilière repose sur la séparation des droits de propriété entre deux parties : l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire détient la propriété de l'immeuble et dispose du droit de vendre le bien.
L’usufruitier, quant à lui, a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, comme les loyers si mise en location il y a.
Pour résumer ce paragraphe, voilà un tableau explicatif :

‍

‍

Le démembrement de propriété peut être temporaire ou permanent. Dans le cas d'un démembrement temporaire, la durée est fixée à l'avance par les parties, et les droits de propriété reviennent au nu-propriétaire à l'issue de la période convenue (comme cela peut exister dans certains investissements immobiliers avec des avantages fiscaux). Dans le cas d'un démembrement permanent, l'usufruitier a le droit d'utiliser le bien jusqu'à son décès. Lors du décès de l’usufruitier, l’usufruit va revenir directement au nu-propriétaire afin de fusionner à nouveau et de redevenir la pleine propriété.

‍

Le fonctionnement du démembrement de propriété dans l'immobilier.

Le démembrement de propriété dans l'immobilier peut être mis en place de différentes manières. La plus courante est la vente en viager qui permet à une personne de vendre son bien tout en continuant d'en jouir jusqu'à son décès. Dans ce cas, l'acheteur devient nu-propriétaire et le vendeur conserve l'usufruit.

Une autre méthode consiste à donner la nue-propriété d'un bien à un enfant, tout en conservant l’usufruit. Cette technique permet de transmettre le bien à moindre coût, tout en continuant d'en jouir pendant sa vie.

Le démembrement de propriété peut également être mis en place dans le cadre d'un investissement locatif. Dans ce cas, l'investisseur achète la nue-propriété du bien et en confie l'usufruit à un tiers, généralement une société de gestion locative. L’investisseur peut ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu tout en percevant des loyers à l'issue de la période de démembrement.

‍

Les avantages du démembrement de propriété immobilier

Le démembrement de propriété immobilier offre plusieurs avantages. Pour le nu-propriétaire, cette technique permet de transmettre un bien à moindre coût tout en continuant d'en jouir. Il existe une décote lors de la transmission d’un bien immobilier en fonction de l’âge de la personne qui donne. Cela permet de donner un bien immobilier d'une valeur plus importante que celle utilisée pour le calcul des droits de transmission. Pour l'usufruitier, elle permet de bénéficier des revenus générés par le bien, sans avoir à en supporter les coûts de maintenance et de rénovation.

Dans le cadre d'un investissement locatif, le démembrement de propriété permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Enfin il est aussi possible de démembrer pour permettre de respecter sa volonté même après son décès. En voilà un exemple : Mme A est en couple avec Mr B, mais cela ne se passe pas bien avec les enfants de Mme A issus d’un précédent mariage. Mme A a inscrit sur son testament qu’elle souhaite donner à Mr B l’usufruit de son appartement et la nue-propriété à ses enfants. Il va en résulter que Mr B aura quoi qu’il arrive le droit d’utiliser cet appartement sans que les enfants de Mme A n’aient leur mot à dire. Cela sécurise Mr B dans son lieu de vie ou lui permet de mettre l’appartement en location et de percevoir les loyers comme complément de revenu. Lors du décès de Mr B, les enfants vont automatiquement récupérer l’usufruit. Vu que ces derniers possèdent déjà la nue-propriété ils vont donc avoir la pleine propriété de ce bien.

‍

Pour répéter, dans le cadre d'un démembrement, il est important de comprendre que le nu-propriétaire est propriétaire de l'actif immobilier mais ne peut pas en disposer ou en jouir. C'est l'usufruitier qui possède le droit d'utiliser le bien et d'en récolter les fruits, comme les loyers.

De plus comme dit plus tôt, le démembrement peut présenter des avantages fiscaux pour les parties concernées. Par exemple, l'usufruitier est imposé sur les revenus issus de la location du bien alors que le nu-propriétaire ne l'est pas. En revanche, lors de la vente de l'actif immobilier, la plus-value réalisée sera partagée entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon des modalités prédéfinies au moment de la création du démembrement.

En cas d'achat, pour le nu-propriétaire, le démembrement permet d'acquérir un bien immobilier à un prix moindre que s'il était acheté en pleine propriété. En effet, le prix de l'investissement est réduit par la valeur de l'usufruit temporaire détenue par l'usufruitier.

Il est important de noter que le démembrement peut également présenter des inconvénients, notamment en termes de gestion locative. En effet, l'usufruitier est responsable de la gestion locative du bien et peut être tenu responsable des impayés de loyers. De plus, l'usufruit temporaire peut prendre fin avant le terme prévu en cas de décès de l'usufruitier, ce qui peut entraîner des complications juridiques et fiscales pour les héritiers.

‍

En conclusion, le démembrement dans l'immobilier peut présenter des avantages fiscaux et financiers pour les parties concernées, mais il est important de bien comprendre les implications juridiques et fiscales avant de s'engager dans ce type d'e montage. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit et de la finance pour créer un démembrement adapté à ses besoins et objectifs.

Un objectif patrimonial -> un véhicule d’investissement, un des leitmotivs du séminaire créat !