Pendant longtemps, lorsqu’on parlait d’immobilier, trois critères suffisaient : l’emplacement, l’emplacement… et l’emplacement. Aujourd’hui, il faut ajouter un quatrième critère qui devient de plus en plus incontournable : la lettre du DPE.

Car ce petit document coloré, que beaucoup de propriétaires regardaient à peine il y a encore quelques années, est en train de devenir l’un des éléments les plus importants d’un logement.

Un mauvais classement énergétique ne signifie plus seulement que l’appartement consomme trop de chauffage. Il peut désormais signifier quelque chose de beaucoup plus concret : vous ne pourrez plus le louer.

Et avec les évolutions prévues dans la réglementation, cette réalité concerne un nombre croissant de propriétaires. Alors que change réellement le DPE en 2026 ? Et quel impact ces nouvelles règles peuvent-elles avoir sur le marché locatif français ?

Le DPE : quand un simple diagnostic devient un véritable levier immobilier

À l’origine, le DPE avait une mission assez simple. Il devait informer les acheteurs et les locataires sur la consommation énergétique d’un logement. En clair, il s’agissait surtout de savoir si l’appartement allait coûter raisonnablement cher à chauffer ou s’il allait transformer chaque hiver en expérience financière mémorable.

Rien de très révolutionnaire jusque-là.

Pendant longtemps, ce diagnostic était d’ailleurs traité comme une formalité administrative de plus. On le faisait parce que la loi l’exigeait, on regardait vaguement la lettre obtenue, puis on rangeait le document dans un dossier avec les autres papiers dont on espérait ne plus jamais entendre parler.

Mais les choses ont progressivement changé.

Au fil du temps, le DPE est passé du statut de simple indicateur informatif à celui d’outil de politique publique. Et pas un petit outil discret. Non, un outil assez efficace pour modifier en profondeur la manière dont on peut louer un logement en France.

L’idée est assez simple sur le papier. Il s’agit d’encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs logements. Dans la pratique, la méthode est légèrement plus directe : rendre progressivement impossible la location des biens les plus énergivores.

Pour cela, le DPE classe les logements selon leur consommation énergétique et leurs émissions de gaz à effet de serre. Les logements les plus performants obtiennent la lettre A. Puis, en descendant l’échelle, on trouve des biens de plus en plus gourmands en énergie… jusqu’à atteindre la fameuse classe G.

La classe G, c’est ce que l’on appelle désormais la passoire thermique. Un terme assez parlant pour désigner des logements qui laissent échapper la chaleur avec une efficacité presque artistique.

Et c’est évidemment cette catégorie qui pose problème.

La France compte encore plusieurs millions de logements classés F ou G. Il s’agit souvent de biens anciens, construits à une époque où l’isolation thermique n’était pas vraiment la priorité absolue des architectes. À l’époque, on pensait surtout à construire solide et/ou rapide. La question de savoir si la chaleur allait rester à l’intérieur venait… un peu plus tard.

Résultat, ces logements peuvent aujourd’hui devenir particulièrement coûteux à chauffer pour leurs occupants.

Face à cette situation, l’objectif des pouvoirs publics est assez clair. Il s’agit de faire disparaître progressivement ces logements du marché locatif… ou, plus exactement, d’obliger leurs propriétaires à entreprendre les travaux nécessaires pour améliorer leur performance énergétique.

En résumé, le message est simple : si votre logement laisse passer la chaleur comme une vieille véranda en hiver, il va falloir envisager quelques travaux. Ou accepter que la location devienne rapidement plus compliquée.

Les interdictions de location : une transition progressive

La transformation du DPE en véritable outil réglementaire ne s’est pas faite du jour au lendemain. Comme souvent en matière de réglementation immobilière, tout a été organisé selon un calendrier précis, avec plusieurs étapes étalées sur plus de dix ans.

La première véritable alerte est arrivée en 2023. Depuis le 1ᵉʳ janvier de cette année-là, les logements consommant plus de 450 kWh par mètre carré et par an sont considérés comme énergétiquement indécents. Concrètement, ces logements, parfois appelés les « super passoires thermiques », ne peuvent plus être proposés à la location.

À ce moment-là, beaucoup de propriétaires ont encore regardé la réforme d’un œil relativement détendu. Après tout, ces logements très énergivores ne représentaient qu’une petite partie du parc immobilier.

Mais ce n’était clairement qu’un échauffement.

Le véritable changement est intervenu au 1ᵉʳ janvier 2025. Depuis cette date, tous les logements classés G au DPE sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être mis en location. Autrement dit, si votre appartement obtient cette fameuse lettre G, il devient impossible de signer un nouveau bail tant que des travaux n’ont pas été réalisés pour améliorer sa performance énergétique.

Et la suite du calendrier est déjà connue. Au 1ᵉʳ janvier 2028, l’interdiction s’étendra aux logements classés F. Cela concernera environ un million de logements supplémentaires en France.

Puis, dernière étape prévue pour l’instant, 2034 marquera l’interdiction de location des logements classés E.

Si l’on résume la trajectoire, le message est assez clair. D’ici une dizaine d’années, un logement devra avoir au minimum une performance énergétique correcte pour pouvoir être loué.

Autrement dit, le DPE n’est plus seulement une étiquette informative. Il devient progressivement un véritable filtre d’accès au marché locatif. Et pour de nombreux propriétaires, ce filtre commence déjà à se refermer.

Pourquoi 2026 reste une année importante

À première vue, 2026 ne correspond pas à une nouvelle interdiction spectaculaire comme 2025 ou 2028. On pourrait donc croire que cette année est relativement calme dans le calendrier du DPE.

Mais en réalité, elle marque une étape importante.

Car si les règles deviennent plus strictes, c’est aussi parce que le diagnostic lui-même a dû être corrigé.

Le nouveau DPE introduit en 2021 a en effet suscité de nombreuses critiques. Certains propriétaires ont découvert avec surprise que leur logement, auparavant classé D ou E, se retrouvait soudain classé F… voire G.

Dans certains cas, deux diagnostics réalisés à quelques mois d’intervalle pouvaient donner des résultats très différents. Ce qui est légèrement problématique lorsqu’un simple document peut décider si vous avez encore le droit de louer votre appartement.

Face à ces incohérences, les pouvoirs publics ont progressivement ajusté le système.

La principale évolution entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026 concerne la méthode de calcul du DPE. Le coefficient de conversion de l’électricité a été modifié, passant de 2,3 à 1,9, afin de mieux refléter la réalité du mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire et aux renouvelables.

Concrètement, cette modification améliore automatiquement la note énergétique de nombreux logements chauffés à l’électricité. Selon les estimations, environ 850 000 logements pourraient ainsi sortir de la catégorie des passoires thermiques.

On imagine sans peine le soulagement de certains propriétaires qui ont vu leur appartement passer miraculeusement de F à E… sans avoir touché un seul rouleau d’isolant.

Évidemment, cette réforme ne fait pas l’unanimité. Certains experts estiment qu’elle améliore surtout les statistiques, mais pas nécessairement la performance réelle des logements.

Mais pour les propriétaires concernés, l’effet est assez concret : un logement qui aurait pu devenir impossible à louer retrouve parfois une seconde vie sur le marché locatif.

Au final, 2026 marque donc une phase d’ajustement du dispositif. Le cadre réglementaire se stabilise, les méthodes de calcul sont corrigées et le DPE devient progressivement un outil plus cohérent… même si, comme souvent en matière de réglementation immobilière, tout le monde n’est pas forcément d’accord sur la manière de faire.

Les propriétaires face à une nouvelle réalité

Pour les propriétaires bailleurs, toutes ces évolutions ne sont pas qu’un simple détail administratif de plus à ajouter dans un dossier déjà bien rempli.

Elles changent en réalité assez profondément la manière de gérer un bien immobilier.

Pendant longtemps, posséder un appartement locatif reposait sur trois critères assez simples. On regardait d’abord l’emplacement, évidemment. Ensuite la demande locative dans le quartier. Et enfin le montant du loyer que l’on pouvait espérer.

Si ces trois éléments étaient réunis, l’investissement immobilier avait généralement toutes les chances de bien se passer.

Aujourd’hui, un quatrième critère s’est invité dans l’équation, et il est devenu difficile de l’ignorer : la performance énergétique du logement. Un appartement mal isolé n’est plus seulement un peu inconfortable en hiver. Il peut désormais devenir juridiquement impossible à louer ce qui crée parfois des situations assez paradoxales. Un propriétaire peut se retrouver avec un appartement très bien situé, dans une ville dynamique, avec une forte demande locative… et malgré tout ne plus pouvoir le louer simplement parce que son DPE affiche une lettre G.

Autrement dit, le logement plaît aux locataires, mais la réglementation, elle, est beaucoup moins enthousiaste.

Dans certains cas, la seule solution consiste à entreprendre des travaux pour améliorer la performance énergétique du bien.

Isolation des murs, remplacement des fenêtres, changement du système de chauffage, amélioration de la ventilation… Les solutions existent. Le problème, comme souvent en immobilier, c’est qu’elles ont un prix.

Et ce prix peut parfois atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Pour les investisseurs possédant plusieurs logements, ces dépenses peuvent être intégrées dans une stratégie globale de rénovation du patrimoine. Mais pour de nombreux petits propriétaires, qui possèdent un seul appartement locatif acheté il y a quelques années, la situation est souvent plus délicate.

Le dilemme de nombreux propriétaires bailleurs

Face à ces nouvelles contraintes, beaucoup de propriétaires doivent aujourd’hui se poser une question assez simple.

Faut-il rénover… ou vendre ?

Dans certains cas, la rénovation énergétique peut avoir du sens sur le long terme. Un logement mieux isolé est plus confortable, se loue plus facilement et peut même devenir plus attractif sur le marché.

Mais dans d’autres situations, l’équation financière est moins évidente.

Prenons un exemple très courant. Un petit appartement ancien, chauffé à l’électricité, situé dans un immeuble des années 1960 ou 1970. Ce type de bien représente une part importante du parc locatif français.

Pour améliorer significativement son DPE et passer d’une classe G à une classe D, il peut être nécessaire de changer les fenêtres, d’isoler certains murs, de remplacer les radiateurs ou encore d’améliorer la ventilation.

La facture peut rapidement atteindre 20 000 à 30 000 euros, parfois davantage selon les travaux nécessaires.

Pour un propriétaire possédant un seul bien locatif, cela peut représenter plusieurs années de loyers. Dans ces conditions, certains préfèrent vendre leur logement plutôt que d’engager ces travaux.

Et ce phénomène commence déjà à apparaître sur le marché immobilier. Dans certaines villes, on observe une augmentation du nombre de biens classés F ou G mis en vente, souvent avec un prix légèrement inférieur à celui du marché.

En clair, certains propriétaires préfèrent passer le relais et laisser le futur acheteur gérer la rénovation énergétique.

Quel impact sur le marché locatif ?

Les conséquences de ces nouvelles règles ne concernent évidemment pas seulement les propriétaires individuels.

Elles ont également un impact sur l’équilibre global du marché locatif.

Lorsqu’un logement devient impossible à louer en raison de son classement énergétique, deux scénarios sont possibles.

Dans le premier cas, le propriétaire réalise les travaux nécessaires et remet le bien sur le marché.

Dans le second cas, le logement est vendu, transformé en résidence principale ou tout simplement retiré de la location.

Et dans ce deuxième cas, le résultat est assez simple : le nombre de logements disponibles à la location diminue.

Or, dans de nombreuses villes françaises, l’offre locative est déjà insuffisante. Entre la hausse des taux d’intérêt, le ralentissement de la construction et les nouvelles contraintes réglementaires, le marché locatif traverse déjà une période assez tendue.

Si une partie du parc immobilier disparaît temporairement du marché pour cause de rénovation ou de vente, la tension locative peut encore s’accentuer.

Et en économie, lorsque l’offre diminue alors que la demande reste forte, la conclusion est généralement assez prévisible : les loyers ont tendance à augmenter.

Paradoxalement, une politique destinée à améliorer la qualité énergétique des logements peut donc, dans certaines zones, rendre la recherche d’un appartement encore plus compliquée pour les locataires.

Bien sûr, l’objectif à long terme est que ces logements soient rénovés puis remis sur le marché dans de meilleures conditions. Mais dans la phase de transition actuelle, le marché immobilier traverse clairement une période d’ajustement.

Conclusion

Je conclurai donc cet article par un constat assez simple : l’expression « l’enfer est pavé de bonnes intentions » semble, une fois de plus, parfaitement s’appliquer.

Car oui, si l’on part du principe que les pouvoirs publics ne veulent que notre bien (et pourquoi en douter… ?), les effets réels de ces mesures sur le marché locatif peuvent malgré tout être discutés.

Le marché était déjà tendu avant ces interdictions de louer. Dans de nombreuses villes, trouver un logement relevait déjà parfois du parcours du combattant. Et le retrait progressif d’une partie du parc locatif, constitué de ces fameuses passoires thermiques, n’a évidemment rien arrangé.

Qu’on me comprenne bien : dans le meilleur des mondes, je souhaiterais évidemment que chaque locataire puisse vivre dans un logement parfaitement isolé, confortable, économe en énergie, agréable en hiver comme en été.

Mais ce monde un peu idéal n’existe pas.

Et permettez-moi donc de penser qu’entre deux situations imparfaites, il vaut peut-être encore mieux avoir un toit au-dessus de sa tête dans une passoire thermique… que pas de toit du tout !

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