Ce mois-ci, je vais vous présenter le statut de Loueur Meublée Non Professionnel ou LMNP.

Ce statut revient souvent dans les discussions et dans les possibilités qui s’offrent aux investisseurs immobiliers. Beaucoup de questions, d'incompréhensions et de subtilités à connaître et à avoir en tête à propos du statut LMNP.

On va ensemble faire un tour à propos du LMNP, ses avantages et ses inconvénients ainsi que les risques qui lui sont propres.

1/ La base du LMNP
Être loueur meublé est un statut qui repose sur la personne physique c’est-à-dire vous ! Il existe deux types de loueur meublé, le LMNP (loueur meublé non professionnel) et le LMP (loueur meublé professionnel). Aujourd'hui nous allons voir uniquement le LMNP.

Un bien loué en LMNP est comme son nom l’indique un bien qui doit être meublé. Et le législateur a même réalisé une liste limitative d’objets qui doivent être présents dans cette location pour que cette dernière réponde au critère « meublé ». Vous êtes libre de mettre plus d’objets à disposition mais voilà la liste minimale exhaustive :

• Literie avec couette ou couverture

• Volets ou rideaux dans les chambres

• Plaques de cuisson

• Four ou four à micro-onde

• Réfrigérateur

• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6° (c’est précis !)

• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas

• Ustensiles de cuisine

• Table

• Sièges

• Étagères de rangement

• Luminaires

• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

Concernant les revenus encaissés dans le cadre des logements en LMNP, ces derniers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et cela va avoir plusieurs conséquences que nous allons voir ci-dessous.

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2/ Les avantages du LMNP
Il existe plusieurs avantages à ce statut.

Premièrement l'avantage fiscal pour le propriétaire à savoir que grâce à ce statut, il va être possible d'amortir les murs et d’augmenter fiscalement les charges qui vont peser sur cette location. Dans ce contexte, nous allons pouvoir viser un bénéfice de 0 et donc une imposition la plus faible possible. (Cf. partie sur l’imposition du LMNP)

Deuxièmement, dans le contexte d'une location meublée, les périodes de location sont plus courtes. Un avantage qui peut vous permettre de demander au locataire de partir plus vite. La caution habituelle est elle aussi plus importante le plus souvent (de 2 mois au lieu d’un seul pour une location nue).

Ensuite, un autre point positif est que les frais d’acquisition peuvent être mis en charges déductibles (je parle la des frais de notaire, des frais d’intermédiaire de vente…) lors de l’année d’acquisition.

Enfin, lors de la revente et concernant la plus-value sur la revente du bien, c’est l’imposition sur les plus-values immobilières privées qui s’applique… ET les amortissements réalisés jusque-là ne seront pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cela se traduit par le fait que vous allez bénéficier d’un avantage fiscal très intéressant durant la période de détention du bien, sans aucune contre partie fiscale à la revente (c’est vraiment un excellent cas de figure fiscal !!).

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3/ L’imposition du LMNP
L’imposition du LMNP peut se faire de deux manières :

-Au micro BIC : c’est un régime forfaitaire qui compte 50% de charges sur les revenus de votre bien en LMNP. C’est forfaitaire, vous n’avez donc pas à justifier quelque frais que ce soit et vous n’avez aucune influence sur ces 50%.

-Le régime réel qui permet de déduire toutes les charges réelles supportées par le bien immobilier mais aussi les amortissements (et ce sont ces amortissements du bien lui-même qui vont permette de diminuer le bénéfice) Si les amortissements ne sont pas clairs pour tous n’hésitez pas à me le faire savoir, cela pourra être le sujet du prochain article 😊

Attention, la position qui s'applique de manière automatiquement est l'imposition au micro BIC (forcément, celle qui est dans l'immense majorité du temps plus intéressante pour les impôts !).

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4/ Les inconvénients du LMNP
Pour pouvoir bénéficier du statut de LMNP, il va falloir avoir des revenus déclarés en LMNP inférieures à 23 000€ (charges inclues) OU que les recettes charges incluses du LMNP soient de moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Un point très peu abordé est en cas de décès. En effet, le régime fiscal du LMNP étant au BIC, en cas de décès de la personne assurée, il y aura un revenu exceptionnel. Ce revenu exceptionnel va être imposé au BIC et va donc d’une certaine manière venir annuler les avantages que l’on cherchait à atteindre avec le LMNP à savoir avoir un bénéfice à 0 sur cette année fiscale pour vos ayant droits. (Mais vous pouvez transmettre à vos ayants droits de bonnes connaissances en investissement pour qu’ils puissent anticiper un tel cas de figure).

Un autre inconvénient est une autre taxe qui sort du chapeau du fisc : La CFE (cotisation foncière des entreprises) et qui se situe dans les 400€ max par année et par bien meublé (le montant dépend de votre commune).

De plus, en déclaration en LMNP au réel, il va falloir réaliser une comptabilité avec un bilan annuel. Il faudra passer dans l’immense majorité des cas par un comptable. Cela n’est pas forcément nécessaire en micro BIC étant donné que l’abattement est forfaitaire.

Une petite précision mais les biens immobiliers en statut LMNP font partie du calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

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5/ les risques du LMNP
Vous l’aurez compris, le LMNP reste une niche fiscale qui peut être très avantageuse pour l’investisseur immobilier privé. Cependant, cela fait quelque temps que certains politiciens pensent réviser cette niche voire la supprimer. On en entend de plus en plus parler mais attention aux rumeurs. Un bon investisseur doit pouvoir se préparer à diverses éventualités mais sans être paralysé par ces dernières et en investissant de manière adaptée à son niveau de risque.

Pour palier à ce risque de changement légal du LMNP, je ne saurais que trop vous conseiller de viser pour votre bien qu’il soit rentable en nu et pas uniquement en LMNP. Si tel est le cas, alors même en cas de modification légale ce possible cashflow négatif n’impactera pas trop vos revenus.

De plus il existe un autre risque au LMNP, un risque de requalification en LMP. Si les revenus déclarés sont supérieurs à 23 000€ (charges inclues) ou si les recettes charges incluses du LMNP sont supérieures à 50 % des revenus du foyer fiscal alors vous allez vous faire requalifier en LMP et la c’est pas du tout la même chose, tout change et tout devient beaucoup moins intéressant que le LMNP mais cela sera sûrement pour un futur épisode.

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6/ En conclusion
En conclusion, Oui le LMNP est actuellement une niche fiscale ! Pour vos investissements immobiliers sous ce régime c’est vivre à l’IS et revendre à IR, le meilleur des deux mondes. Mais attention à ne pas parier uniquement sur ce cheval qui pourrait bien rapidement se faire modifier par un gouvernement qui chercherait à augmenter un peu plus ses recettes fiscales !