Et oui, le mois dernier on a parlé de la Valeur Actuelle Nette. Aujourd’hui c’est parti pour le Taux de Rentabilité Interne et le Cash on Cash return.

1/ Le Taux de rentabilité interne

Cet indicateur est défini comme la valeur qui annule la valeur actuelle nette ou VAN de tous les flux de trésorerie liés au projet d’investissement immobilier ainsi que la valeur de l’investissement initial.

Vous commencez à comprendre pourquoi j’ai commencé par la VAN la semaine dernière. Si vous ne l’avez pas encore lu, je vous conseille de commencer par l’article de la VAN. On va reprendre cette phrase étrange avec d’autres mots.

Le TRI va permettre de prendre en compte deux variables principales que sont l’apport personnel ainsi que la rentabilité de votre opération immobilière. Le TRI comme la VAN vont prendre en compte TOUS les flux financiers de l’investissement immobilier et vous permettre de comparer plusieurs investissements entre-eux afin que vous puissiez choisir celui qui vous correspond le mieux selon votre profil d’investisseur.

Dit de manière encore différente, le TRI est un taux annuel basé sur l’ensemble des encaissements et décaissements liés à un investissement jusqu’à et en y incluant la revente du bien.

Choisissez la manière que vous préférez ! 😊

Une notion fondamentale à bien comprendre dans le TRI est que vous devez intégrer une notion de durée de détention du bien et simuler son prix de revente (comme dans le cas de la VAN).

Voilà l’écriture mathématique du TRI (valeur qui annule la VAN) : 

Je sens venir le doliprane ! Je vous rassure, je ne le calcule pas à la main mais des sites de simulation d’investissement immobilier se chargent de réaliser ce calcul pour moi, comme chez horiz.io

Ce TRI va vous permettre d’avoir une vision de rendement sur votre argent investi, voilà un exemple pour y voir plus clair et pouvoir comparer deux investissements immobiliers :

Prenons un exemple simple et supposons que vous souhaitez acheter un bien de 100 000 € (tout frais inclus) pour le louer 500 €/mois. Deux possibilités s’offrent à vous : un financement par apport personnel ou via un emprunt avec TEG (taux effectif global) de 2% sur 10 ans (mensualité : 920€/mois).

En utilisant la formule du rendement brut, vous constatez que le rendement est identique qu’importe la méthode de financement (500 x 12 / 100 000 = 6%). Pourtant, il existe une différence fondamentale entre ces deux modalités d’investissement, différence que le TRI fait nettement ressortir :

Si vous avez financé votre bien par votre apport en fonds propres, votre TRI est de 6,92%, contre 14,53% si la banque a financé votre bien. Pourquoi une telle différence ? Parce que le TRI intègre la mobilisation de la trésorerie sur 10 ans, bien moindre lorsque l’achat est réalisé sans investir de sa propre épargne.

Dans le premier cas, votre épargne a essuyé une perte sèche de 100.000€. Autant d’argent que vous auriez pu faire fructifier ailleurs. Si c’est la banque qui finance le bien, votre épargne s’amenuise de 5040€ chaque année. Certes, votre trésorerie est inférieure mais vous disposez d’une grande partie de votre épargne pour investir par ailleurs.

D’ailleurs, j’ai estimé que le bien avait conservé, en 2030, sa valeur historique de 100 000 € mais si vous estimez que le prix au m² augmente en moyenne, dans le quartier, de 1% par an, vous pouvez également ajouter cette donnée pour affiner votre TRI. Encore un aspect qui n’est pas considéré par les indicateurs de rendement précédents.

2/ Le cash on cash return. (CoC)

Pour comprendre le CoC return il faut tout d’abord bien comprendre le cashflow dans un investissement.

Le cashflow est la somme de toutes les recettes moins toutes les dépenses d’un bien à un instant T. Une notion dont on entend souvent parler dans les investissements immobiliers. Il faut faire attention quand on calcule ce cashflow car souvent beaucoup de dépenses sont oubliées par les débutants dans le domaine de l’investissement immobilier (certaines charges, les impôts etc…) Bref on pourra faire un article sur le cashflow un de ces jours !

Le CoC return est le cashflow annuel de cet investissement immobilier sur la totalité des liquidités investies dans ce bien.

Un exemple simple :

-          Cash-flow annuel =

o   Loyers annuels – charges (impôts, crédit, charges de copro etc…) =

o   6000 € - 5000 € = 1000 €

-          Total des liquidités investies =

o   Apport + travaux initiaux + frais divers

o   4000 € + 1000 € = 5000 €

-          Cash on cash return =

o   Cashflow annuel / total des liquidités investies

o   1000/5000 = 0.2 soit 20%

Vous avez donc une rentabilité de votre investissement initial (5000€) de 20% annuels dans cet exemple de CoC return.

Pour pousser encore plus loin, l'inverse du CoC return (1/Coc return) est le nombre d'années qu'il vous faut pour rembourser votre investissement initial, ici donc 5 ans (1/0.2)

En conclusion, savoir modéliser et anticiper la profitabilité d’un projet d’investissement immobilier est un prérequis important, car il vous permet de comparer deux biens.

On en a fini avec trois indicateurs de rentabilité qui vont vous permettre de bien comparer deux investissements immobiliers entre eux. Beaucoup de mathématiques dans ce blog ces temps ! Promis, le mois prochain l’article ne parlera pas de mathématiques ! 😊

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