À la suite de mon dernier article sur le LMNP et ma proposition dans ce dernier de faire un article sur les amortissements, j’ai reçu pas mal de mails pour me demander de réaliser cet article.

Alors voilà, aujourd’hui on va parler des amortissements et on va prendre en exemple un bien immobilier. On va y aller doucement pour que vous comprenez tous bien ce qu’est un amortissement vu son importance dans le cashflow de votre investissement immobilier.

Aller c’est parti !

1/ Amortir oui, mais pas dans tous les cas.

Selon le type de montage fiscal il est possible ou non de réaliser un amortissement. Par exemple, comme abordé dans le précédent article de la section immobilier, il est possible de réaliser un amortissement dans le cadre d’un LMNP mais il n’est pas possible de faire un amortissement pour un investissement réalisé en nom propre en location nue. Un petit rappel donc pour préciser que les amortissements dans le cadre de l’immobilier ne peuvent pas se faire dans tous les cas.

‍

2/ Comprendre l’amortissement avec un exemple simple

On va prendre un exemple simplifié que l’on va complexifier dans la suite.

L’amortissement est défini comme la perte de valeur d’un bien.

Prenons en exemple un bien immobilier de 100 000€ que nous allons amortir sur 20 ans. Première question que vous allez me poser : pourquoi 20 ans ? Pour y répondre directement, la durée d’amortissement d’un bien immobilier est à déterminer avec votre comptable. La durée doit être raisonnable (souvent entre 20 ans et 30 ans) afin de ne pas se faire requalifier d’abusive en cas de contrôle fiscal. Le bénéfice de l’amortissement ne doit pas être qualifié de « trop important » pour l’inspecteur des impôts.

Donc reprenons, amortissons 100 000€ sur 20 ans. On va diviser le montant par la durée, ce qui va donner un amortissement de 5 000€ par an durant les 20 années.

Cet amortissement va permettre de créer une charge de manière comptable de 5 000€ qui vont venir se retirer des revenus de ce bien immobilier. Cette charge est donc virtuelle et correspond à l’usure du bien.

Imaginons que notre appartement nous génère 1 000€ de loyer par mois donc 12 000€ de loyers par an, nous coûte 2 000€ de charges par an et 5 000€ d'intérêts de crédit par an.

Sans amortissement, nous avons : 12 000 - 2 000 – 5 000 = 5 000€ de revenus locatifs, donc des impôts à payer sur ces revenus.

Avec amortissement, nous avons : 12 000 - 2 000 – 5 000 – 5 000 = 0€ de revenus locatifs, donc pas d’impôt à payer car pas de revenu locatif.

Intéressant non ? Attendez de voir la suite…

‍

3/ l’inconvénient majeur de l’amortissement

La valeur nette comptable de l’appartement va donc diminuer d’années en années lors de l’amortissement de ce bien immobilier. Autrement dit, la valeur virtuelle du bien immobilier va diminuer petit à petit. Mais pourquoi je l’ai mis dans une partie nommée inconvénient ?

Si la valeur virtuelle du bien baisse, sa valeur à la vente elle reste dépendante du prix du marché de l’immobilier.

Donc, lors de la revente, la plus-value sur ce bien va augmenter d’années en années au plus on va amortir le bien (en considérant que le prix du bien reste équivalent ou augmente). Pour reprendre un exemple simple, si un bien a été acheté 100 000€, qu’il est amorti sur 20 ans et qu’il est revendu 100 000€ au bout de 10 ans, la plus-value va être de 50 000 € (car 1/20eme du bien aura été amorti chaque année). 100 000€ (prix du bien) – 50 000€ (montant de l’amortissement en 20 ans) + 100 000€ (prix de revente du bien 10 ans après l’achat) = 50 000€ de plus-value. Donc des impôts à payer sur la plus-value alors que le bien a été vendu le même prix que l’achat initial 10 ans après. Une précision : concernant le statut LMNP : vous n’avez pas cet inconvénient, mais je vous laisse voir l’article sur le LMNP pour plus de précisions.

‍

4/ Une subtilité en immobilier

Alors premièrement dans l’exemple donné dans la partie 2 je vous ai dit « 0€ de revenus locatifs donc pas d’impôt à payer car pas de revenu locatif. » Ce n’est pas tout à fait vrai car il y a un impôt minimum forfaitaire pour un bien immobilier d’un peu moins de 100€, donc pas une absence totale d’impôt.

Deuxièmement l’exemple de l’immobilier n’est pas tout à fait exact. En effet, dans le cadre d’un investissement immobilier il n’est pas possible de déduire la totalité de l’investissement immobilier mais seulement la partie « bâtie » et pas la partie « foncière ». Reprenons l’exemple de la partie 2 : Le bien initial vaut donc 120 000€, il s’agit d’un appartement et dans ce secteur il est admis que le foncier (le terrain sur lequel le bien est construit) vaut 20% du prix du bien immobilier. Donc pour mon appartement immobilier je vais pouvoir le découper en 100 000€ pour le bâti que je vais pouvoir amortir sur 20 ans et 20 000€ pour le terrain que je ne vais jamais pouvoir amortir. Ceci est une subtilité à comprendre si vous regardez les amortissements effectués par votre comptable.

‍

5/ Conclusion

En conclusion l’amortissement en immobilier est une arme à double tranchant. Cela peut vous permettre de diminuer fortement vos impôts à l’instant T mais d’augmenter vos impôts lors de la revente. Amortir ou ne pas amortir, là est la question… Et seule une vraie simulation de votre investissement immobilier locatif va vous permettre d’avoir la réponse.