Quand on pense à épargner pour la retraite, on a facilement tendance à se focaliser sur le coût initial des investissements, en espérant vendre plus cher dans le futur. Mais il y a plus que le simple prix d’achat ou de revente. Le coût réel de la possession d’un bien immobilier va bien au-delà de ce que vous payez pour l’acquérir. Et ce ne sont pas seulement le temps considérable, les efforts et l’argent supplémentaire qui peuvent poser problème. Il y a aussi le coût d’opportunité qui dans ce cas se définit par : ne pas mettre son capital au travail de la manière la plus efficace possible. La plupart d’entre nous oublient de réfléchir à des éléments tels que l’entretien, le stress ou l’impact sur notre temps. Et la quasi-totalité d’entre nous ne compare pas les hypothèses de marché futur pour différentes classes d’actifs, ni ne pose sur papier le coût d’opportunité attendu de nos décisions.

Dans cet article on va aborder ces coûts cachés à travers deux options : la Bourse via les actions et l’immobilier locatif d'habitation.

L’objectif est de vous aider à comprendre ce que signifie réellement "posséder" quelque chose, afin que vous puissiez décider où placer non seulement votre argent, mais peut-être plus important encore, votre temps et votre énergie.
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Posséder des actions

Investir dans les actions, par exemple de grandes entreprises mondiales, via la bourse peut sembler complexe au départ, mais une fois vos placements mis en place, cela demande réellement 5 minutes par mois, dans un modèle maintes fois éprouvé : l'investissement passif via des fonds indiciels ou fonds négociés en bourse (FNB en français ou ETF en anglais). Dans ce mode-là vous êtes par exemple exposé indirectement à un grand nombre d'entreprises mondiales, en optant pour un ETF monde. On en parle dans notre vidéo bourse !

La gestion quotidienne des entreprises dans lesquelles vous investissez est assurée par d’autres.

Si vous avez constitué un bon portefeuille diversifié, les entreprises et les gestionnaires de fonds indiciels feront le travail pour vous.

Votre rôle principal ?

Faire preuve de patience et de discipline sur le long terme. Vous n’avez pas besoin de surveiller vos investissements en permanence. Une fois par an, vous pouvez vérifier si votre portefeuille est toujours adapté à vos objectifs. La partie la plus difficile dans ce type d’investissement n’est pas la gestion des actions elles-mêmes, c’est la gestion de vos émotions.

La bourse fluctue : elle monte et elle descend. Il est désagréable de la voir chuter, mais ces baisses sont généralement temporaires. Ce qui compte, ce sont les performances à long terme.

La bourse offre également de la flexibilité. Vous pouvez vendre une petite partie de votre portefeuille quand vous avez besoin de liquidités et l’argent revient sur votre compte immédiatement.

C’est simple, une fois l'investissement passif apprivoisé et cela ne vous prend pas beaucoup de temps.

C’est aussi une approche "mains libres" — ce qui n’est pas le cas de l’immobilier.

Je parle beaucoup d'investissement passif, mais les mêmes remarques sont applicables à un mode d'investissement actif long termiste ou à du stock picking (le fait de choisir librement ses actions une par une). C'est juste que, dans ce cas, le risque est plus important et cela demande plus de votre temps. Et pour rappel, même si ce n'est pas le sujet de cet article, l'investissement en gestion passive bat la gestion active dans 100% des cas sur 35 ans et dans 95% des cas sur 30 ans.

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Posséder un bien immobilier

L’immobilier donne une impression différente. C’est un bien tangible, souvent associé à un certain prestige (surtout en France). Ce mélange le rend attrayant. Beaucoup de personnes refusent de l’envisager sous un angle négatif. Bien qu'étant aussi passé par là, avec une fin très heureuse, et que je sois favorable à ce type de placement (hors habitation), j’ai aussi rencontré de nombreuses personnes qui ont subi de lourdes pertes.

Il existe en effet des inconvénients majeurs. Posséder un bien immobilier s’accompagne de nombreuses casseroles - des coûts cachés que l’on ne perçoit pas toujours clairement.

Voyons ce qu’il faut prendre en compte :

-L’attrait d’un revenu "passif"

Beaucoup de gens considèrent l’immobilier comme un investissement passif. Mais ce n’est pas tout à fait exact. Demandez à n’importe quel investisseur immobilier, la plupart vous diront qu’il n’y a rien de vraiment passif. Ils se comportent plutôt comme des chefs d’entreprise. Vous devez consacrer du temps et de l’argent à l’entretien, à la recherche de locataires, à la conformité réglementaire et à assumer les frais durant les périodes de vacance locative. Même si vous passez par une société de gestion, il vous faudra parfois (souvent) intervenir.

-Le facteur "complications"

La possession d’un bien immobilier implique de la charge mentale. Entre les canalisations qui éclatent (ou le chauffe-eau, dédicace à Clément pendant un séminaire), les appareils en panne, les locataires difficiles, le tribunal (dédicace à Clément bis après seulement 2 ans de détention, pour impayés) et les factures imprévues, cela peut vite devenir un casse-tête. Les lois et la fiscalité peuvent changer, alourdissant encore la charge (dédicace à la réforme récente du LMNP qui enterre définitivement cette "niche fiscale").

Certains n’y voient pas d’inconvénient. D’autres, si. Pour moi, consacrer mon temps libre à réparer une fuite sur un toit n’en vaut pas la peine.

-Les coûts s’additionnent

L’immobilier est cher à l’achat et à la détention. En France, vous avez la taxe foncière. Dans d'autres pays également. Les revenus locatifs sont également imposés, souvent à des taux élevés si vous êtes déjà dans la tranche supérieure (vous pouvez éviter ceci en investissant par exemple via une société civile immobilière imposée à l'impôt sur les sociétés, permettant de séparer votre fiscalité à celle de la société, mais ce n'est pas le sujet de cet article). À la revente, vous payez un impôt sur la plus-value (en détention en nom propre ou via société. Nous parlons bien d'immobilier locatif). À cela, s’ajoutent les frais d’entretien, d’assurance et de gestion. Tous ces coûts, qui augmentent plus que les loyers chaque année, grignotent, avec le temps de détention, vos rendements et dans certains cas de manière composée (pour faire un parallèle aux intérêts composés). Je parle bien de rendement, qui est la performance durant la vie du bien, et non de la rentabilité, connue lors de la revente et qui marque la performance réelle globale ou annualisée du bien immobilier. Et ne pas oublier que, même avec une rentabilité positive, c'est la valeur actuelle nette, autrement dit l'enrichissement patrimonial qu'il faut regarder. Horiz.io vous permet d'estimer ce gain patrimonial en fin d'opération ou d'avoir le bon chiffre si vous venez de sortir d'une opération.

-Les périodes de vacance locative

Quand votre bien n’est pas loué, il continue à vous coûter de l’argent. Les remboursements de prêt et les factures ne s’arrêtent pas parce que vous n’avez pas de locataire. Si celui-ci quitte le logement et que vous peinez à retrouver un autre occupant, les dépenses s’accumulent vite. Et si vous avez besoin de liquidités pour payer les factures ? Elles sont immobilisées dans le bien.

-L’illiquidité

L’immobilier ne se vend pas facilement du jour au lendemain. Même dans les meilleurs cas, le processus peut prendre des mois, voire plus longtemps. Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre une fraction de votre maison si vous avez besoin de cash rapidement. Ce manque de flexibilité peut poser problème en cas d’urgence.

-Manque de diversification (intra classe patrimoniale)

Quand vous achetez un bien immobilier, vous investissez une somme considérable dans un seul actif. A la différence d'un ETF monde où vous pouvez investir une somme considérable, mais en étant exposé à différentes entreprises. Souvent, vous augmentez (ou "amplifiez") le risque en recourant à un emprunt. En effet, cela reste un effet de levier. Vous pouvez gagner plus que ce que vous auriez fait avec votre apport si le marché immobilier monte. En revanche, si le marché immobilier chute ou si vous devez faire face à des réparations coûteuses, votre patrimoine en souffrira. Prenons un exemple, vous mettez 10 000 euros d'apport pour investir dans un appartement à 100 000 euros. Vous vennez de faire levier. Malheureusement, il faut refaire en urgence la façade et tous les copropriétaires se voient adresser un appel de fonds exceptionnel de 5 000 euros. Votre effet de levier vous expose certes à une espérance de gain future plus importante, mais aussi à des frais plus importants que vous n'auriez pas eu sur ces 10 000 euros. Ne pas oublier que, lors de l'utilisation d'un levier cela peut très bien aller à la hausse, comme à la baisse. Alors oui, il est possible de diminuer ces risques et cela se calcule, mais comme dit ci-dessus, cela prend du temps et c'est de l'entrepreneuriat, cela n'a rien de passif. Et c'est là ou le manque de formation et les biais sortent : devenir très riche avec l'immobilier, c'est possible, mais cela ne concerne qu'une infime partie des investisseurs et cela prend réellement du temps, de la pratique et de l'expérience entrepreneuriale. L'argent facile vanté dans les formations immobilières, n'existe pas. Les influenceurs immobiliers ont tendance à sous-estimer le temps qu'ils y passent dans leurs messages ou faire paraître aisés leurs process. Peut-être pour vendre des formations plus aisément ?

-La complexité

L’immobilier n’est pas simple. Déclarations fiscales, exigences légales, choix de la structure de détention (en nom propre, via une société) : il faut maîtriser de nombreux aspects. Certains y prennent du plaisir. D’autres y voient une source de tracas.

-Le coût d’opportunité

Si les sept points précédents ne vous ont pas interpellé, peut-être que celui-ci le fera. En achetant, par exemple, un bien locatif d'habitation à Istres, vous pariez sur le fait que l’immobilier résidentiel battra l’immobilier commercial. Que Istres surperformera Marseille, et peut-être les grandes entreprises du monde entier. C’est spéculatif et peu diversifié (encore une fois intra classe patrimoniale, je ne parle pas de la diversification patrimoniale inter classe). L’indice Case-Shiller Home Price Index (qui reflète uniquement l’immobilier résidentiel aux USA) montre que les prix des logements ont à peine suivi l’inflation depuis 1890, avec un rendement réel de 2,9 % par an de 1890 à 2023. En revanche, le rendement annualisé d’un portefeuille systématique regroupant les grandes entreprises mondiales depuis 1985 en dollars (USD) est de 11,24 %. L’écart de 8,34 % représente le coût d’opportunité potentiel annuel de votre décision. Cet effet se cumule au fil du temps et peut avoir un impact considérable sur votre pouvoir d’achat futur et, par conséquent, sur votre liberté de choix.

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Si, avec les années, vous aspirez à plus de simplicité, la bourse peut être une meilleure option. Et les investisseurs immobiliers plus âgés ou même jeunes et avisés, arbitrent souvent une bonne partie de leur gain immobilier vers la Bourse. Pour enfoncer le clou, la répartition patrimoniale moyenne des 1% plus riche français est, selon l'Insee, 30-30-30-10, pour les classes patrimoniales immobilier, financier, professionnel et résiduel). Et pour aller encore plus loin, si on regarde le 0.1%, le patrimoine des très riches ménages est très majoritairement mobilier selon l'Insee (placements financiers, parts dans des entreprises...), à hauteur de 79% en 2016 contre seulement 21% pour l'immobilier. Alors que la pierre est largement majoritaire dans le patrimoine des Français (source).

La Bourse permet d’investir dans des entreprises mondiales, y compris dans l’immobilier via des fonds (Real Estate Investment Trusts ou REITs ou SIIC pour Société d'Investissement Immobilier Cotée en français).

Les rendements historiques ont été élevés (sans garantie pour l’avenir), et vous pouvez investir de manière fiscalement avantageuse grâce à des dispositifs comme le PEA, l'assurance vie, le PER (surtout pour TMI à 41%), le PERCO, le PEE et... le CTO (oui même avec 30% flat tax cela reste fiscalement avantageux comparativement à d'autres fiscalité en France et à l'ancien régime basé sur l'impôt sur le revenu, ce qui a permis d'ailleurs au patrimoine des très riche d'augmenter considérablement sur le plan financier).

Le meilleur atout ? C’est réellement passif. Vous n’avez pas à gérer une chaudière en panne, des vacances locatives ou la recherche de nouveaux locataires. Vos investissements ne vous appelleront pas le jour de Noël pour un problème. Et si vous avez besoin de liquidités, vous pouvez vendre une partie de votre portefeuille rapidement et facilement. Bien sûr, l’immobilier peut être un bon investissement pour certains, mais ce n’est pas la solution idéale pour tout le monde. Réfléchissez bien au temps, à l’énergie et au stress que vous êtes prêt(e) à engager. La bourse n’a peut-être pas le même attrait que "la pierre", mais elle est simple, flexible et souvent moins stressante.

Au bout du compte, le meilleur investissement est celui qui s’adapte à votre vie, pas seulement à votre portefeuille.