C’est en fait assez simple. Toutes ces choses ne sont grossièrement que des enveloppes fiscales. Je vous propose d'avoir ce point de vue pour vous aider à comprendre pour faire votre choix. Je veux dire par là que ce sont des moyens d’optimiser vos revenus locatifs ou d'atteindre des objectifs précis (transmission, accumulation...) en limitant notamment les effets de la fiscalité.

Qui dit enveloppe fiscale dit réponse à un besoin. Oui, vous avez un besoin et peut-être qu’il y a un moyen d'y répondre via une enveloppe appropriée. Quoi qu’il en soit, l’idée est de détenir le moins de biens immobiliers en nom propre. Oui, le nom propre est aussi une enveloppe fiscale. Pourquoi ? C’est l’enveloppe la plus taxée de votre vivant et à votre décès. Vos revenus locatifs vont venir s’ajouter à vos revenus globaux avec très peu de déductions possibles. À votre décès, les droits de succession peuvent également être conséquents.

Du coup, par quoi commencer ? Définir ses besoins ! Voulez-vous : des revenus supplémentaires utilisables immédiatement ? Accumuler un patrimoine sans trop payer d’impôts durant l’accumulation pour prévoir une retraite ? Préparer une succession ? Investir entre amis ? En famille ? Défiscaliser ? Lever encore de la dette alors que vous êtes déjà au maximum de votre taux d’endettement ? Éviter d’être requalifié en Loueur Meublé Professionnel (LMP) pour votre prochain investissement car vous êtes à la limite des critères pour rester Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Malheureusement, aucune enveloppe ne peut complètement répondre à tous ces besoins. Souvenez-vous, un besoin, une solution, donc une enveloppe. Comme vous le voyez avec les deux derniers questionnements, une complexité vient se rajouter : l’étape où vous vous trouvez dans votre vie d’investisseur.

Pour reprendre la liste des besoins ci-dessus :

Si vous voulez des revenus supplémentaires immédiatement ou que vous avez déjà des biens dans d’autres enveloppes dans lesquelles vous ne pouvez pas trop sortir de cash, le nom propre et le LMNP peuvent être une solution. Pour le statut LMNP on l'évoque souvent au travers du régime réel (déduction de toutes les charges locatives, travaux etc… y compris l’amortissement de la valeur des murs du bien : en gros, votre immeuble perd comptablement de la valeur et cette valeur vient s’imputer sur les loyers reçus ce qui réduit vos bénéfices locatifs et donc votre imposition. Si à ceci vous y ajoutez de gros travaux, vous aurez beaucoup de charges cumulées à déduire et vous pourriez ne pas payer d’impôts sur 8-10 ans. En outre, en LMNP vous bénéficiez de la fiscalité des particuliers à la revente. On parle de tout ça dans l’épisode 3 de notre podcast avec Stéphane) mais on oublie le régime Micro BIC qui peut être avantageux dans certaines conditions. Encore une fois, le juge de paix pour savoir quel régime choisir reste horiz.io à mes yeux qui est le simulateur le plus puissant du marché.

Si vous débutez dans l’immobilier avec des recettes locatives inférieures à 23 000€ par an, le régime LMNP peut être intéressant pour se faire la main et avoir une fiscalité avantageuse.

Si vous voulez accumuler du patrimoine et payer le moins d’impôts durant l’accumulation (pour préparer une retraite par exemple), que vous ne pouvez plus faire du LMNP à cause des limites, préparer la transmission, investir entre amis ou en famille, ou encore augmenter votre parc immobilier si vous n’aviez pas utilisé cette enveloppe, la Société Civile Immobilière (SCI) alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut-être la bonne solution. Cela suit les mêmes règles de déduction des charges que le LMNP mais vous n’aurez pas la fiscalité des particuliers à la revente. Une SCI à l’IS suit la fiscalité des sociétés pour tout bénéfice et versement de dividendes. Vous bénéficiez donc des mêmes conditions d’IS que toutes les autres sociétés. Néanmoins, à la revente, si vous avez appliqué l’amortissement des murs, la valeur comptable de votre bien sera basse (jamais nulle car on ne peut amortir que 70-80% du bien, le reste de la valeur étant lié au terrain qui est non amortissable) et les impôts ne vous louperont pas car vous paierez sur une énorme plus-value comptable. C’est alors que viennent se greffer les stratégies d’arbitrages (de revente) pour acheter un autre bien plus gros et ainsi de suite. Dans une stratégie d’arbitrage classique on dit souvent qu’il faut revendre à 7-10 ans si vous êtes dans une stratégie d’accumulation pour diverses raisons trop longues à détailler ici mais qui concernent le poids du crédit (comprendre le levier restant et déjà utilisé) et pour des questions d‘amortissement comptable des murs. Encore une fois, ce point d’inflexion de la rentabilité globale (cashflow + prise de valeur du bien + amortissement du crédit) est prévisible avec horiz.io qui vous suggère le meilleur moment pour vendre. Juste un point important, pour créer une SCI il faut être deux. Si vous êtes seul dans votre projet vous pouvez mettre un membre de votre famille à 1/10 000 voire 1/100 000 dans votre SCI. De cette manière, le risque sera uniquement porté par vous. Encore une fois nous vous conseillons l’épisode avec Stéphane !

Si vous êtes déjà arrivé au plafond de votre taux d’endettement, la SCI à l’IS, la Société à Responsabilité Limitée (SARL) ou Société par Actions Simplifiée (SAS) dans leurs formes classiques (minimum 2) ou unipersonnelles (SARLU/EURL et SASU) peuvent être une solution. En effet, en société vous êtes censé être décorrélé de votre caution personnelle (si vous l’êtes on prendra en compte votre taux d’endettement et vous serez bloqué). L’intérêt est cette décorrélation. La banque ne vous prêtera généralement que 50% de la valeur nette de votre capital ou de vos actifs. Par exemple, vous pouvez apporter à votre SAS nouvellement créée un bien immobilier avec une bonne partie remboursée ou remboursé totalement et la banque peut vous prêter 50% de la valeur nette de ce bien. Ceci permet d’utiliser cette somme pour acheter un autre bien, financer un projet de promotion etc… C’est là que ça devient compliqué mais très intéressant !

Si vous voulez vous verser un salaire issu de votre activité immobilière, la SARL ou SARLU/EURL sont plus avantageuses. S'il s'agit uniquement de se verser des dividendes 1 fois par an, la SCI ou la SCI sont plus avantageuses.

Si vous voulez défiscaliser, vous pouvez utiliser le dispositif PINEL, ou les dispositifs Malraux ou Monuments Historiques. Mais attention de bien analyser votre situation pour voir si cela est avantageux ou pas ! On vous redirige vers l’article de ce mois sur la défiscalisation. Aussi, toujours avec horiz.io vous pouvez simuler l’impact de ces enveloppes (oui cet outil est vraiment puissant…).

Si vous voulez dégager du cash sur un bien déjà remboursé ou en grande partie remboursé vous pouvez vous revendre ce bien en le faisant racheter avec emprunt via une Société (SCI, SAS, SARL...) qui vous appartient. Cela s’appelle un Owner Buy Out (OBO). Dans ce cas précis immobilier, c'est un moyen de refinancer son bien (le fait de se revendre avec emprunt crée un nouvel emprunt sur votre bien immobilier). À savoir que les banques traditionnelles ne sont pas très motivées en général pour ça et c’est au cas par cas ! Néanmoins, les opérations d'OBO passent mieux qu'une simple demande de refinancement (c'est-à-dire demander directement un nouveau crédit sur son bien immobilier).

En conclusion, nous avons essayé de vous donner des exemples d’utilisation de ces enveloppes afin de vous aider à faire votre choix que vous débutiez ou souhaitiez aller plus loin. Retenez juste qu’il s’agit uniquement d’enveloppes essentiellement fiscales et qu’elles servent aussi à répondre à un ou des besoins précis. La première étape étant d’être clair sur ses besoins.