Quelle année, cette année 2024 ! L’or a flambé, l’immobilier français s’est rétracté, et les SCPI, ces formidables véhicules de placement immobilier pour tous les allergiques aux problèmes de locataires et autres tracas quotidiens... Que deviennent-elles, ces SCPI, d’ailleurs ? La réponse n'est pas si simple ...

La face Titanic

La baisse générale du marché immobilier a entraîné une diminution significative du prix de souscription des parts de SCPI. En conséquence directe, le prix de retrait a également diminué, impactant la valeur des parts détenues par les investisseurs.

Par exemple, certaines SCPI axées sur l'immobilier de bureaux en France, comme "Épargne Pierre", ont vu une baisse de 3 % à 5 % de leurs prix de retrait en 2024.

Depuis 18 mois, près d'un tiers des SCPI ont subi une baisse du prix de leurs parts, ce qui montre clairement que le problème est important et touche de nombreux gestionnaires.

Évidemment, suite à ces mauvaises nouvelles, une vague importante de retraits a été observée. Cela a engendré des délais rallongés de remboursement, parfois jusqu'à plusieurs mois. "Foncia Pierre Rendement" a notamment vu son délai de remboursement s'étendre à plus de 6 mois pour certaines demandes.

Malgré les efforts déployés par les gestionnaires pour maintenir la liquidité des SCPI, les solutions mises en place se révèlent souvent insuffisantes face à l'ampleur des demandes de retrait. Les fonds de remboursement, bien qu'initiés avec une intention louable, sont fréquemment dotés de montants limités qui ne permettent pas de répondre à l'ensemble des sollicitations des investisseurs. De plus, les prix de retrait proposés dans ces cadres sont généralement assortis de décotes significatives par rapport à la valeur théorique des parts, entraînant des pertes pour les associés souhaitant se désengager.

Prenons l'exemple de la SCPI "Rivoli Avenir Patrimoine". Au troisième trimestre 2024, face à une accumulation de 647 511 parts en attente de cession, soit environ 162 millions d'euros représentant 5 % de sa capitalisation, la société de gestion a constitué un fonds de remboursement de 30 millions d'euros. Ce fonds permet aux associés ayant des parts en attente depuis plus de six mois de se faire rembourser, dans la limite de 300 parts par associé. Cependant, le prix de retrait proposé est de 195,05 € par part, bien en deçà de la valeur de retrait théorique de 230,02 € par part, soit une décote d'environ 15 %.

Cette situation illustre que, malgré la bonne volonté des gestionnaires, les mesures prises ne suffisent pas à assurer une liquidité satisfaisante pour les investisseurs, qui se voient contraints d'accepter des conditions financières moins favorables pour récupérer leur capital.

La face insubmersible

Malgré ce contexte tendu, les rendements des SCPI en 2024 ont montré une résilience notable. La moyenne des taux de distribution est restée stable autour de 4,4 %.

Par exemple, "Primovie" et "Corum Origin" ont maintenu des rendements supérieurs à 5 %. Certaines SCPI, comme "Pierval Santé", ont même affiché des rendements supérieurs à 6 %, capitalisant sur un portefeuille orienté santé.

En outre, les SCPI ayant misé sur une diversification géographique ont su tirer parti des évolutions du marché, en limitant les impacts de la baisse immobilière en France.

Par exemple, "Eurovalys" a bénéficié de la robustesse du marché allemand, enregistrant une progression de 8 % de ses acquisitions dans ce pays. "Corum XL", avec des investissements diversifiés au Royaume-Uni et au Canada, a également maintenu un rendement stable de 5,5 % en 2024.

Et alors, que faire ?

Si vous avez déjà investi dans une "mauvaise SCPI", plusieurs solutions s'offrent à vous. Vous pourriez tenter d'en sortir, bien que cela puisse prendre du temps compte tenu des délais de retrait actuels. Dans ce cas, il s'agit d'accepter une perte (particulièrement si l'investissement est récent) pour ré allouer votre capital vers des options plus performantes. Une autre stratégie consiste à garder votre investissement et à adopter une vision à long terme, comme les 10 années minimum recommandées pour ce type de placement. Les loyers continuent d'être payés, et les rendements restent globalement stables.

Pour ceux qui ont investi dans une "bonne SCPI", les démarches diffèrent selon l'ancienneté de l'investissement. Si cela fait près de 10 ans ou plus, et que vous êtes peu confiant envers l'avenir du marché des SCPI, il peut être judicieux de réaliser vos gains et d'investir ailleurs (pour rappel, tant que vous ne vendez pas, rien n’est gagné, rien n’est perdu !). En revanche, si votre investissement est récent, vous pouvez vous féliciter d'avoir bien étudié les données disponibles et d'avoir choisi une SCPI solide. Dans ce cas, votre plan peut continuer sans problème.

Enfin, si vous envisagez d'investir dans des SCPI, il est conseillé de privilégier celles qui ont bien résisté aux récentes turbulences. Les SCPI très diversifiées géographiquement et en types de biens, comme les bureaux et les commerces, peuvent être des choix intéressants. Vous pourriez également opter pour des SCPI ayant vu leur prix diminuer, avec l'idée de réaliser une plus-value d'ici 10 ans. Cependant, rappelez-vous que les bonnes affaires en immobilier se font à l'achat, et non en espérant une remontée hypothétique du marché. Par ailleurs, méfiez-vous des nouvelles SCPI promettant des rendements très élevés, car ces objectifs sont souvent difficiles à atteindre durablement en raison des frais de gestion et des rendements moyens de l'immobilier.

Conclusion

L’année 2024 a été une année riche en émotions du point de vue des investissements, et encore plus pour les SCPI. Je sais que les déceptions ont été nombreuses, surtout pour ceux qui ont investi sur les conseils de leur gentil banquier d’une grande banque ayant pignon sur rue. Je veux bien sûr parler du fameux "conseiller bancaire", qui connaît bien moins de choses que ceux ayant fait le week-end de formation Créat !