Bevouac, Masteos, Investissement locatif, Ever Invest, Immocitiz et plein d'autres... Ces dernières années l'offre est devenue pléthorique concernant les services d'investissement clé en main. Alors bien, pas bien ? À quoi faut-il faire attention ? Est-ce un bon plan ? On y va !

Je n'ai bien sûr pas essayé tous les acteurs du marché et je ne donnerai pas mon avis sur ces derniers. Mon avis importe peu et ne serait qu'isolé ! Vous avez assez d'avis google ou trust pilot pour trier et faire votre propre avis !

Qui dit intermédiaire dit coût. Qui dit gain de temps dit service rendu et ce service à un certain prix, non négligeable. Enfin, comme d'habitude tout est relatif. Le coût de la prestation de recherche, logistique, travaux, accompagnement, vaut-il autant sur votre rentabilité. Oui, en passant par un service clé en main votre rentabilité sera très amputée. Cela dépend ce que vous cherchez. Si vous cherchez du cash-flow positif (delta positif à la fin du mois après paiement de toutes les charges, impôts inclus) attendez-vous à ce que ce soit assez difficile. D'autre part, les simulateurs de cash-flow proposés par la très grande majorité des sites d'immobilier clé en main sont tronqués. Le cash-flow montré est largement surestimé du fait de frais non provisionnés. Je vous conseille plutôt, avec toutes les informations disponibles sur les projets présentés, de faire votre calcul seul avec horiz.io. Toujours sur le cash-flow, celui-ci vous est présenté comme le Graal ultime. Néanmoins, c'est à considérer comme un red flag. Si ce paramètre est autant mis en avant c'est parce que c'est celui qui parle au plus grand nombre et surtout aux débutants. Cela reste très marketing. En immobilier locatif, il y a surtout un autre paramètre à prendre en compte, la VAN +++ et un autre, le TRI qui est surtout utile pour comparer deux projets ou deux types d'investissements appartenant à des classes d'actifs différentes.

Ces deux notions mériteraient des articles à elles seules (c'est fait ! Liens juste au dessus !). Mais retenez qu'en investissement immobilier il faut bien distinguer deux choses : d'une part la trésorerie qui est liée au cash-flow et qui va vous permettre d'enchaîner les projets ou avoir un matelas de sécurité pour ne rien sortir de votre poche ; et d'autre part l'enrichissement patrimonial net matérialisé par la VAN (valeur actuelle net). Cette dernière est le résultat de la différence entre tous les flux entrants et tous les flux sortants en regard de la vie entière et globale du projet d'investissement. On prend tout en compte. Tout. Jusqu'au timbre pour envoyer les quittances, le conseil fiscal lié à votre bien et le paramètre le plus oublié : la revente. Oui, un jour ou l'autre vous allez revendre votre bien locatif. Cela mériterait aussi un article entier mais la plupart des investisseurs dans le locatif ne gardent pas leur bien 20 ans. La moyenne de conservation est de 7-10 et plus proche des 7 ans. Et ceci, pour de MULTIPLES raisons, toute aussi passionnantes et contre intuitives les unes que les autres et qui mériteraient aussi un article à elles seules.

Si vous pour vous le cash-flow n'est pas important et que vous avez une vision purement patrimoniale, le coût du service vous semblera peut-être moins important. En effet, le temps que vous ne passez pas pour rechercher votre bien, faire les démarches pour les travaux, rechercher les artisans, rechercher les locataires etc, vous pouvez l'utiliser pour autre chose et notamment peut-être pour continuer à consulter (ou passer du temps avec vos proches). C'est ce qu'on appelle le coût d'opportunité. Je vous conseille de voir votre taux horaire ou de voir à combien vous estimez votre heure (car oui, il n'y a pas que le travail) et de comparer. En moyenne on passe des centaines d'heures pour un projet (entre les recherches, visites etc...). Je n'ai plus le chiffre exact et je n'arrive plus à le retrouver dans mes sources mais c'est largement dans ces eaux-là. Exemple : Disons qu'il vous faut 150 heures cumulées pour mener à bien votre opération immobilière. Vous avez calculé / estimé votre temps horaire à 200€. Le premium payé pour l'investissement en délégation complète est de 25 000€. Sur les 150 heures, votre temps est donc pricé à 30 000€. Autrement dit, la délégation complète vous fait "économiser" 5 000€. A vous de juger si c'est un bon ou mauvais plan.

Concrètement, comme cela se passe et que fournissent ces intermédiaires ?

Vous vous inscrivez et vous signez un mandat de recherche. Selon les plateformes, vous aurez une avance de 400-500€ à faire pour les lancer. On parle bien le plus souvent d'une avance, c'est à dire qu'on vous rend décompte l'argent sur le projet à la signature. Ensuite, selon vos critères, si un bien y correspond, vous serez contacté. Sur Masteos par exemple, tous les biens sont proposés à tous les clients selon des critères généraux de budget. On vous fournira tous les renseignements nécessaires pour faire vos calculs. Selon les plateformes, vous aurez des informations plus ou moins précises et pas forcément en alignement avec votre niveau d'exigence. Le problème dans ce système, c'est que vous n'êtes pas seul. C'est le plus rapide à faire une offre qui bénéficiera du bien. Ce qui fait que, si vous voulez en savoir plus alors que d'autres non et souhaitent acheter, vous n'en saurez pas plus. C'est frustrant et cela dépend des plateformes mais vous imaginez bien qu'il est très difficile pour elle de n'envoyer leurs projets qu'à une personne. L'entreprise doit tourner. Si vous avez de grandes exigences, ces services ne seront alors pas forcément adaptés pour vous, mais essayez tout de même !

Un des avantages de ces plateformes, c'est que vous aurez moins de chance d'avoir quelque chose de bancal au niveau de la structure des biens. Généralement, les chasseurs immobiliers sont bien formés à repérer les pièges que vous n'aurez pas forcément vus. Ce qui arrive à l'annonce sera de qualité supérieur à ce que vous pourrez trouver vous-même si vous n'avez pas l'habitude.

Vous pouvez aussi bénéficier des réseaux internes des chasseurs et avoir des biens dit "off-market".

Concernant le financement, ces plateformes ont pour habitude de travailler avec des partenaires bancaires ou courtiers, vous serez redirigé vers eux si vous le souhaitez. Pour les expatriés, les conditions d'octroi de prêt sont plus difficiles et un apport assez conséquent de 20% + frais de notaires ou de 30% + frais de notaires vous sera le plus souvent demandé. Si vous habitez dans un pays frontalier à la France, certaines banques peuvent vous proposer à la place d'un apport (hors frais de notaires, c'est toujours à vous de payer), de domicilier vos revenus chez elles et/ou de nantir une somme d'argent dans leurs livrets, ou produits d'investissements (assurances vies, OPCVM etc...). Autre solution, vous pouvez toujours demander aux banques de votre pays d'expatriation pour voir.

Ces plateformes proposent également presque toujours de passer par elles pour les travaux. Soit via leurs propres artisans salariés (Masteos) soit via des partenaires. Les travaux chez Masteos seront plus chers qu'ailleurs et ils ne s'en cachent pas. Cependant, la chaîne est maîtrisée de A à Z de la recherche du bien à la mise en location. Vous n'êtes absolument pas obligé d'opter pour ce service.

C'est le prochain point, les plateformes vous proposent aussi presque toutes de passer par leurs services de mise en location. Vous n'êtes pas obligé mais sachez que ce n'est pas plus cher qu'une agence. Je prendrai le package entier si je souhaite ne rien gérer. De plus, ces plateformes ont l'habitude et sont souvent spécialisées dans certains secteurs et en bonne connaissance du marché local et ont l'habitude de bien sélectionner les locataires.

Alors bien, pas bien ? Sachez juste que cela à un coût et que vous n'êtes absolument pas sûr d'avoir le type de bien que vous recherchez pour investir. Le coût supplémentaire doit être calculé selon le coût d'opportunité, selon l'impact sur le cash-flow si cela est votre objectif et surtout son impact sur la VAN. Aussi, faire seul au moins 1 opération permet de bien comprendre les rouages basiques de l'immobilier et d'en anticiper les futurs pièges. Il n'y a pas de piège en soi avec les services d'immobilier clé en main. Il faut juste être au courant du fonctionnement et bien être conscient du fait que vous n'êtes pas seuls ! Comme on dit, essayer c'est l'adopter (ou pas). Encore une fois, go google et trust pilot pour commencer à vous faire votre propre avis !