Ça y est, vous avez décidé de prendre le taureau par les cornes et d’investir dans l’immobilier (peut être même après avoir fait la formation Créat 😉 ), Félicitations !

Mais il est nécessaire d’éviter certaines erreurs pour que ce premier investissement ne soit pas le dernier, vous laissant un goût amer.

Je vous propose donc une suite de quatre articles, chacun développant un point essentiel à prendre en compte pour investir sereinement dans la pierre. C'est parti pour le premier pôle de cette bousolle de l'investissement immobilier.

‍Premier point : Ne pas définir une stratégie d’investissement

Ceci s'apparente au FOMO : on me dit d’investir dans la pierre pour mon futur, tout le monde investit, il faut que j’investisse maintenant, car après, les conditions ne seront pas bonnes.

Non ! Enfin je n'en sais rien pour le futur, je n'ai toujours pas de boule de cristal ! Avant de se précipiter dans un achat et un crédit qui prendra des années à rembourser, il faut établir un plan d’action et une stratégie en fonction de notre vie et de nos aspirations. Car se lancer sans plan précis, c’est prendre le risque d’acheter un bien qui ne correspond ni à votre profil d’investisseur ni à vos besoins à long terme.

Définir une stratégie permet :

-Aligner l’investissement avec ses objectifs (cash-flow, valorisation patrimoniale, optimisation fiscale).

-Choisir le bon type de bien (studio, appartement, immeuble, neuf, ancien).

-Éviter les erreurs de financement (mauvais montage bancaire, mauvaise estimation de la rentabilité).

-Gagner du temps en sélectionnant uniquement les biens qui correspondent à sa stratégie.

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Les principales stratégies d’investissement immobilier

Selon votre profil et vos attentes, il existe différentes approches. Voici les principales.

Générer du cash-flow positif

Objectif : Percevoir un excédent mensuel après paiement des charges et du crédit.

Ce type d’investissement est adapté à ceux qui souhaitent augmenter leur pouvoir d’achat, multiplier les acquisitions ou se constituer une rente progressive.

Types de biens concernés :

-Petits logements dans des zones à forte demande locative.

-Colocations, qui permettent d’optimiser la rentabilité.

-Location meublée courte durée (Airbnb, saisonnier).

À prendre en compte : un rendement élevé (6 à 7 % net) est possible, mais demande une gestion locative exigeante (qui prendra du temps, car obtenir 6/7 % net sans gérer son bien est fortement improbable) cela varie fortement selon les villes. La location courte durée est rentable mais soumise à des réglementations strictes dans certaines villes, ainsi qu’une gestion très active : c’est un side job !

Construire un patrimoine sur le long terme

Objectif : Préparer sa retraite ou transmettre un bien à ses enfants.

Idéal pour ceux qui veulent préparer leur retraite ou transmettre un bien à leurs enfants. On pourrait le voir comme l’investissement “bon père de famille”, privilégiant de bons et beaux biens dans lesquels il pourrait vivre si besoin.

Types de biens concernés :

-Appartements ou maisons dans des villes attractives.

-Biens patrimoniaux à forte valorisation.

-Quartiers en plein développement.

À prendre en compte : ce genre de bien a bien souvent une rentabilité locative plus faible et repose sur des hypothèses à long terme : valorisation de la zone, attractivité de la ville et du quartier, etc. J’attire votre attention sur un point essentiel : un bon investissement immobilier se fait à l’achat et non à la vente. La revente est incertaine et lointaine, tandis que l’achat est un choix concret et immédiat.

Remarque : Il existe donc un objectif intermédiaire entre le cash flow pur et le patrimonial, visant un cash-flow nul ou très légèrement positif/négatif, en choisissant un bien non seulement pour sa rentabilité immédiate, mais aussi pour sa qualité, dans un quartier tranquille et une ville dynamique.

Tout miser sur la fiscalité

Bon, j’en parle aussi parce que c’est important, mais j’attire votre attention sur le fait qu’il faut d’abord trouver un bon bien, et ensuite optimiser la fiscalité. L'intérêt fiscal ne doit jamais être un objectif d'investissement ! Je le répète assez durant la formation ! Ne vous laissez pas tenter par un Pinel pourri, pléonasme, qui vous fait miroiter quelques “économies” d’impôts, alors qu’en réalité, les bénéfices iront tous dans les poches du promoteur et du vendeur ! (et oui le Pinel est fini depuis fin 2024 mais il y aura toujours un nouveau gus du gouvernement pour mettre son nom sur un dispositif fiscal)

Quels types d’optimisation ?

-Location meublée sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

-Investissements avec travaux pour créer un déficit foncier

-(Je le note par acquis de conscience, mais vous savez ce qu’il en est dans le séminaire). Programmes de défiscalisation (Pinel, Malraux, monuments historiques)

Le point à prendre en compte : Les règles fiscales évoluent constamment, parfois même sans prévenir. Cela fait désormais plusieurs années que l’on prévoit la fin du LMNP et un durcissement des règles sur Airbnb. Il est donc essentiel d’imaginer un plan B, comme une location classique, pour ne pas se retrouver dans une situation compliquée si la réglementation venait à changer. Par ailleurs, quand on parle de "fin du LMNP" on pourrait dire que cela est presque acté tant dans la nouvelle loi de finances, le cadre fiscal se péjore pour le particulier. Un des gros points qui faisait l'intérêt du LMNP vient de s'envoler.

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Les questions à se poser avant d’investir

Avant de vous engager, prenez le temps de répondre à ces questions essentielles :

1. Quel est mon objectif principal ?

-Générer du cash-flow immédiat ?

-Constituer un patrimoine pour la retraite ?

-Constituer un patrimoine

-Optimiser mes impôts ?
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2. Quelle est ma capacité d’emprunt et d’apport personnel ?

-Ai-je un bon profil bancaire pour obtenir un financement ?

-Puis-je emprunter sur 20 ou 25 ans pour maximiser l’effet de levier ?

-Ai-je une capacité d’endettement suffisante pour envisager d’autres investissements ?
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3. Quelle est ma tolérance au risque ?

-Suis-je prêt à investir dans des zones où la rentabilité est forte mais le risque plus élevé ?

-Ou est-ce que je préfère un bien plus sécurisé mais avec un rendement plus faible ?
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4. Suis-je prêt à gérer mon bien moi-même ou vais-je déléguer ?

-Gérer soi-même permet d’économiser les frais de gestion (5 à 10 % du loyer).

-Passer par une agence réduit l’implication personnelle, mais diminue la rentabilité.
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5. Quelle est ma capacité à gérer les imprévus ? L’immobilier n’est pas un placement totalement passif. Il faut anticiper les éventuels problèmes (travaux urgents, impayés, conflits avec la copropriété, changements fiscaux).

-Ai-je une épargne de précaution pour faire face à un imprévu ?

-Suis-je prêt à gérer les urgences ou devrais-je déléguer intégralement la gestion ?

-Ai-je le bon réseau de professionnels ou suis-je prêt à le chercher (artisan, comptable, avocat) afin de ne pas subir les imprévus ?
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6. Ai-je étudié plusieurs scénarios avant d’acheter ? Un investissement doit être analysé sous différents angles :

-Scénario optimiste : tout se passe bien, le loyer couvre largement les charges.

-Scénario moyen : quelques imprévus, mais le projet reste rentable.

-Scénario pessimiste : vacance locative prolongée, hausse des charges, baisse des loyers… Est-ce que je tiens financièrement dans ce cas ?
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7. Quel est mon horizon d’investissement ?

-Est-ce que je veux un investissement court terme (achat-revente avec plus-value) ou long terme (conserver le bien 15-20 ans) ?

-Est-ce que je pourrais diviser le bien, changer sa destination (location meublée, colocation, bureaux) pour améliorer sa liquidité à la revente si besoin ?

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Avec l'article de ce mois, vous avez de quoi bien poser les choses pour éviter de partir dans un investissement sans avoir les idées claires.

Le mois prochain, nous verrons le deuxième point : le choix du bien !