C’est le thème du mois alors continuons à parler des enfants (ou futurs enfants) mais cette fois ci dans le contexte de l’immobilier.

Dans cet article on va discuter de différentes possibilités qui existent afin d’organiser sa transmission en immobilier. Cet article ne pourra jamais être exhaustif mais a le mérite de vous présenter plusieurs possibilités qui peuvent s’ouvrir à vous pour que vous puissiez en discuter avec votre notaire.

Petite précision, durant cet article, je vais parler d’immeuble comme au sens légal du terme. Lorsque l'on parle d'un immeuble au sens légal du terme, cela peut être un appartement, une maison, un immeuble de rapport…

1/ Différences entre donation et succession

Le premier point à aborder est la définition de ces deux termes.

La transmission d'un patrimoine, dans le cas présent immobilier, peut être décomposée en 2 parties. La première partie concerne les donations qui sont réalisées durant la vie de la personne. La seconde partie concerne la succession qui est une transmission de patrimoine lors du décès. Ces 2 parties peuvent néanmoins être organisées et réfléchies durant la vie de la personne afin de correspondre à ses objectifs propres de transmission.

2/ La donation, transmission du vivant

‍De votre vivant, vous allez pouvoir donner une certaine somme à vos enfants et on va discuter de quelques pistes afin de pouvoir optimiser un peu cette donation. Si vous ne l'avez pas encore lu, je vous conseille de lire l'article concernant le démembrement, afin de vous permettre de comprendre au mieux ce qui va suivre.

Une chose à savoir est que vous pouvez donner sans imposition jusqu'à 100 000€ à vos enfants dans le véhicule que vous souhaitez et cela tous les 15 ans. Cela peut être des euros, de l'or, ou même ce qui nous intéresse aujourd'hui un immeuble (ou même des parts d'une SCI 😉).

Alors vous allez me dire que si l'on souhaite donner à un de ses enfants un immeuble d’une valeur actuelle de 200 000€, on va devoir payer les impôts dans le contexte de cette donation. Vous avez tout à fait raison. Et c'est là que les parts d'une SCI vont devenir une arme très intéressante. En effet, si au lieu de donner un appartement entier vous donnez uniquement des parts d'une SCI qui possède cet appartement, vous pouvez donc donner le montant que vous souhaitez à votre enfant. C'est grâce à cela que La SCI est un excellent moyen pour donner uniquement 100 000€ de parts au lieu de l’immeuble entier à 200 000€.

Mais comme dirait le vieux sage… : « je n'ai pas fini ! »

En effet, on va pouvoir démembrer les parts de cette SCI, créer des parts avec la nue-propriété et des parts avec l’usufruit. Comme vous comprenez maintenant, après avoir lu l'article sur le démembrement, le démembrement va permettre de diminuer virtuellement et fiscalement la part quand on ne possède que la nue-propriété.

Donc ces parts de SCI, on va les séparer en parts possédant la nue-propriété et l’usufruit. Et il est possible de donner les parts qui possèdent la nue-propriété aux enfants. Pourquoi faire vous allez me demander et vous auriez raison.

Un double avantage avec le don de parts de SCI : premièrement vous allez pouvoir donner un montant voulu à la place de donner la totalité de l’immeuble. Par exemple vous allez pouvoir donner 100 000€ de valeur de parts de manière précise. Deuxièmement, le don de parts démembrées bénéficie d’un abattement fiscal pour la personne qui les reçoit en fonction de l’age de la personne qui les donne. En effet, en fonction de l’age du donateur la valeur de la part en nue-propriété est diminuée d’un pourcentage de : 100 – (la dizaine de l’age du donateur).

Par exemple : pour quelqu’un de 67 ans, le don d’un immeuble de 100 000€ en nue-propriété correspond fiscalement au don d’une valeur de :

100 – (la dizaine de l’age du donateur) soit 100 – 60 soit 40% de 100 000€ soit 40 000€.

On va fixer les choses avec un exemple tout à la fin de cet article qui va reprendre les notions décrites tout au long de l’article.

3/ Penser à sa succession de son vivant

Je ne le répéterai jamais assez mais le meilleur moment pour parler de sa mort est de son vivant ! Cela risque d’être assez compliqué d’en parler après sa mort.

Vous avez le pouvoir d’organiser une bonne partie de votre succession lors de votre vivant. Concernant les ayants droit et dans le cas ou ces derniers sont vos enfants (ce qui nous intéresse dans cet article), il est important de savoir qu’ils bénéficient d’une part réservataire. En effet, cette part peut s’exprimer sous la forme ci-dessous dans laquelle « n » est le nombre d’enfants.

Part réservataire :

Par exemple, dans le cas d’un parent avec 3 enfants, la part réservataire pour chaque enfant est de 1/(3+1) = ¼ = 25%. Chacun de vos enfants devra légalement bénéficier de au moins ¼ de votre fortune lors de votre mort.

Mais revenons au cas concret de notre immeuble. En cas de démembrement (nue propriété et usufruit), un objet démembré va devenir à nouveau en pleine propriété au moment du décès de l’usufruitier. C’est-à-dire que si votre enfant possède la nue propriété d’un immeuble et vous l’usufruit, lors de votre décès l’usufruit va rejoindre automatiquement la nue propriété pour devenir la pleine propriété pour votre enfant sans frais de mutation ou d’imposition sur la transmission ou succession.
‍

4/ Un exemple concret

Monsieur X, 54 ans, possède un appartement à Paris de 4 pièces qui vaut 600 000€. Cet appartement est dans une SCI de 1 000 parts qui sont démembrées avec 500 parts possédant l’usufruit et 500 parts possédant la nue propriété. Monsieur X souhaite donner aujourd’hui à son fils pour 100 000€ de cet immeuble via les parts de la SCI en nue propriété et de pouvoir transmettre à son fils lors de sa mort de manière automatique l’usufruit. Vu l’âge de monsieur X, les parts de la nue propriété valent 50% du bien. Les 500 parts en nue propriété valent donc 300 000€. Chaque part en nue propriété vaut donc 600€. Afin de donner pour un montant de 100 000€, monsieur X va donc donner à son fils 166 parts de sa SCI possédant la nue propriété de l’appartement à paris. Lors de son décès, les 166 parts de cette SCI en nue propriété vont devenir automatiquement des parts en pleine propriété. Le reste des parts vont être assujetties à la succession.


5/ Mise en garde fiscale

Le démembrement de SCI se situe à la frontière entre l’optimisation fiscale et la volonté de se soustraire à l’impôt. Cette frontière est parfois mince et le respect des règles juridiques et fiscales, ainsi qu’une rédaction professionnelle des statuts de la SCI permettent d’éviter une qualification d’abus de droit. Il est donc fondamental de se faire aider par des professionnels du secteur pour éviter tous soucis d’ordre juridique.

5/ Conclusion

Comme tous les autres articles de ce mois, vous pouvez viser une transmission ou une donation vers vos enfants. Il existe beaucoup d’autres possibilités d’optimisation comme par exemple de faire rentrer très tôt vos enfants dans une SCI avec des biens achetés à crédit afin de bénéficier de la valorisation croissante des parts de la SCI lors du remboursement du crédit mais cela sera pour une autre fois, sinon je vais dépasser Fabrice dans le nombre de mots dans cet article. 😊