Le viager, souvent méconnu et parfois considéré comme complexe, offre pourtant une alternative intéressante dans le domaine de l'immobilier. Ce mode d'investissement repose sur un principe simple : l'achat d'un bien immobilier moyennant le versement d'une rente viagère à vie au vendeur, appelé crédirentier, en échange de la jouissance du bien ou du droit de le louer pour l'acheteur, débirentier. Dans cet article, nous allons découvrir ensemble les avantages et inconvénients du viager, ainsi que vous donner des conseils pratiques pour maximiser les opportunités offertes par ce type d'investissement.

1/ Qu'est-ce que le Viager ?

Pour reprendre, le viager est une transaction immobilière particulière où l'acheteur (débirentier) acquiert un bien immobilier auprès du vendeur (crédirentier) moyennant le paiement d'une rente viagère à vie, généralement mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Cette rente peut être accompagnée d'un paiement initial appelé "bouquet". Le bouquet est très souvent présent dans les transactions viagères actuellement. Pour un bien de même valeur, au plus le bouquet est élevé, au plus la rente sera faible. La particularité du viager réside dans le fait que le montant final de la transaction dépend de la durée de vie du vendeur. Ainsi, plus ce dernier vit longtemps, plus l'acheteur paiera au final, et vice versa. Certaines personnes peuvent être mal à l’aise avec ce type d’investissement car au final cela peut être apparenté à parier sur la mort du vendeur. En prenant du recul, cela s’apparente aux caisses de retraites qui parient sur la durée de vie attendue des retraités en faisant payer les cotisants.

2/ Les avantages du viager

Les avantages du viager sont nombreux, et ils diffèrent selon que l'on soit vendeur ou acheteur. Pour le vendeur, cette méthode de vente immobilière présente des atouts significatifs qui peuvent considérablement améliorer sa situation financière et son confort de vie.

Tout d'abord, le viager offre au vendeur une amélioration notable de son niveau de vie. En effet, en cédant son bien en viager, le vendeur peut bénéficier d'une rente viagère régulière versée par l'acheteur jusqu'à la fin de sa vie. Cette rente constitue ainsi une source de revenu stable et garantie, qui peut lui permettre de subvenir à ses besoins financiers essentiels et même d'améliorer son niveau de vie en disposant de revenus supplémentaires. En effet, avec une retraite actuelle, il peut être de plus en plus difficile de vivre décemment pour les petits revenus. La rente viagère peut constituer un complément de revenu pour les dernières années du vendeur.

Par ailleurs, dans le cas d'un viager occupé, le vendeur conserve le droit de jouissance de son bien immobilier jusqu'à son décès. Cette possibilité de rester dans son logement constitue un avantage majeur, car elle lui permet de maintenir son cadre de vie habituel, ses repères et son confort quotidien sans avoir à déménager.

En outre, le viager offre des avantages fiscaux appréciables pour le vendeur. En effet, le régime fiscal du viager prévoit une imposition réduite sur la rente viagère perçue, calculée en fonction de l'âge du vendeur au moment de la vente. De plus, le bouquet versé initialement par l'acheteur est souvent exonéré d'impôt, ce qui constitue un avantage financier supplémentaire pour le vendeur.

Pour l'acheteur maintenant, le viager offre plusieurs avantages intéressants, notamment en termes d'investissement immobilier. L'un des principaux atouts est la possibilité d'acquérir un bien sans avoir à contracter un emprunt. En effet, dans le cadre d'un viager, l'acheteur n'a pas besoin de recourir à un prêt bancaire pour financer l'achat, ce qui peut être particulièrement avantageux pour ceux qui ne remplissent pas les critères d'éligibilité des institutions financière, oui je vous vois ceux qui sont à plus de 35% de taux d’endettement et qui souhaitent continuer d’investir !

De plus, le viager permet à l'acheteur de réaliser une acquisition à un prix réduit par rapport à la valeur réelle du bien. En général, le prix d'un bien en viager est fixé avec une décote significative, souvent autour de 30% de sa valeur vénale. Cette décote attractive réduit considérablement le besoin d'apport financier de l'acheteur, ce qui peut rendre l'investissement plus accessible et attractif pour un plus grand nombre de personnes.

3/ Les Inconvénients du Viager

Le viager, malgré ses avantages, comporte également des inconvénients, tant pour l'acheteur que pour le vendeur. Ces aspects doivent être pris en compte lors de la décision de recourir à cette forme particulière de vente immobilière.

Pour l'acheteur, l'un des principaux inconvénients du viager réside dans l'incertitude quant au coût final de l'opération. En effet, l'acheteur prend le risque que le vendeur vive plus longtemps que prévu, ce qui pourrait entraîner des versements de rente viagère plus importants que ceux initialement prévus. Cette incertitude peut rendre l'investissement plus risqué, notamment si l'acheteur compte sur un retour sur investissement rapide ou une rentabilité élevée.

Un autre inconvénient majeur pour l'acheteur, surtout dans le cas d'un viager occupé, est l'absence de jouissance immédiate du bien. Contrairement à un achat immobilier classique, où l'acheteur peut prendre possession du bien dès la signature de l'acte de vente, dans un viager occupé, l'acheteur doit attendre le décès du vendeur pour pouvoir occuper le logement. Cette situation peut limiter les possibilités d'utilisation du bien par l'acheteur, notamment s'il envisageait de l'habiter lui-même ou de le mettre en location pour générer des revenus.

Pour le vendeur, un inconvénient majeur du viager est le risque de transmission patrimoniale réduite. En effet, en optant pour un viager, le vendeur renonce à la possibilité de transmettre son bien à ses héritiers à son décès. À la place, le bien revient à l'acheteur, conformément aux termes du contrat de viager. Cette absence de transmission patrimoniale peut être préoccupante pour certains vendeurs qui souhaitent léguer leur bien à leurs proches ou assurer un héritage à leur famille.

4/ Conclusion

Le viager offre des avantages significatifs tant pour le vendeur que pour l'acheteur, mais il n'est pas sans risque. Pour maximiser les opportunités offertes par ce mode d'investissement, il est essentiel de bien comprendre ses mécanismes, de prendre en compte les aspects juridiques et fiscaux. Tout ce qui est inscrit sur l’acte de vente doit être discuté et réfléchi (en cas de décès, en cas de départ en maison de retraite etc…). En fin de compte, le viager peut être une stratégie d'investissement rentable car peu abordé par des investisseurs, mais avec des risques spécifiques qu’il faut comprendre et avoir en tête dans une vision investisseur.